Immobilienfinanzierung - Laufzeiten und Zinsgestaltung

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Beim Vergleich von Immobilienkrediten schauen sich die meisten Kunden natürlich vor allem den effektiven Jahreszins an. Dieser ist eine äußerst wichtige Größe, denn aufgrund der hohen Darlehenssummen und der langen Laufzeiten können schon kleinere Unterschiede beim Zinssatz zu erheblichen Mehrkosten führen. Daher ist es verständlich, dass der Kreditzins im Mittelpunkt des Vergleichs steht.

 

Darüber hinaus sollten Sie allerdings auch einige andere Komponenten nicht außer Acht lassen, wenn Sie sich für eine Immobilienfinanzierung interessieren. Dazu gehören insbesondere die zwei Bestandteile Laufzeit und Zinsgestaltung, auf die wir im Folgenden näher eingehen möchten.

 

Welche Laufzeiten sind typisch bei Immobilienkrediten?

Wenn es um die Laufzeit eines Immobilienkredites und der Baufinanzierung als solcher geht, dann ist damit der Zeitraum gemeint, der bei Auszahlung der Darlehenssumme beginnt und erst dann endet, wenn der gesamte Kreditbetrag zurückgezahlt ist. Daher dürfen Sie die Laufzeit nicht mit der Zinsfestschreibung und deren Ablauf verwechseln. In der Praxis ist es sogar fast immer so, dass die Gesamtlaufzeit des Immobiliendarlehens deutlich länger als die erste Zinsfestschreibung ist.

 

Abhängig sind die Laufzeiten in der Immobilienfinanzierung stets von mehreren Komponenten, nämlich:

 

  • Kreditsumme
  • Zinssatz
  • Tilgungssatz
  • Sondertilgungen

 

Angenommen, Sie entscheiden sich für einen Immobilienkredit in Höhe von 150.000 Euro mit einem Zinssatz von 1,5 Prozent und einer anfänglichen Tilgung in Höhe von drei Prozent. In diesem Fall können Sie davon ausgehen, dass die Gesamtlaufzeit des Darlehens rund 26 Jahre betragen wird. Nachträglich verkürzen können Sie Laufzeit zum Beispiel dadurch, dass Sie eine Sondertilgung vornehmen. In dem Fall reduziert sich nämlich in der Regel nicht die monatliche Rate, sondern die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Grundsätzlich können Sie davon ausgehen, dass Sie je nach den erwähnten Komponenten bei Immobiliendarlehen eine Laufzeit zwischen 20 und 40 Jahren haben.

 

Welche Laufzeit ist optimal?

Welche Laufzeit bei einem Immobilienkredit als optimal anzusehen ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Wichtig ist vor allem, dass die Laufzeit wieder zu kurz noch zu lang gewählt wird. Eine zu kurze Laufzeit würde nämlich in vielen Fällen bedeuten, dass Sie den Immobilienkredit zwar einerseits schnell zurückzahlen möchten. Andererseits übernehmen Sie sich dann vielleicht dann mit den monatlichen Darlehensraten, denn den Kredit in Höhe von 150.000 Euro in beispielsweise 15 Jahren zurückzahlen führt zu einer deutlich geringeren Monatsrate, als wenn Sie sich 25 oder 30 Jahre Zeit lassen. Zu lange sollte die Rückzahlungszeit allerdings auch nicht betragen, denn je länger die Laufzeit ist, desto höher ist bei der notwendigen Anschlussfinanzierung das Risiko von unerfreulichen Zinsänderungen.

 

Besonderheit Niedrigzinsphase

In der aktuellen Niedrigzinsphase gibt es bezüglich der Laufzeit von Immobiliendarlehen eine Besonderheit zu erwähnen, die auf den ersten Blick vielleicht sogar paradox erscheinen mag. Gerade weil Hypothekendarlehen derzeit schon zu Zinssätzen von 0,8 oder 1,2 Prozent vergeben werden, sollten Sie darum bemüht sein, die Gesamtlaufzeit möglichst kurz zu halten. Dies können Sie vor allem dadurch beeinflussen, dass Sie sich für eine höhere anfängliche Tilgung von beispielsweise vier oder fünf Prozent entscheiden. Die möglichst kurze Laufzeit, die natürlich trotzdem Ihren finanziellen Verhältnissen und Ihrer Rückzahlungsfähigkeit entsprechen sollte, ist vor allem deshalb so wichtig, weil später bei der Anschlussfinanzierung ein erhebliches Zinsänderungsrisiko besteht.

 

Es ist nämlich zu mehr als 90 Prozent ausgeschlossen, dass die Kreditzinsen beispielsweise in 15 oder 20 Jahren noch einmal auf einem solch extrem niedrigen Niveau wie jetzt sein werden. Daher wird die Zinsdifferenz vom aktuell gezahlten Zinssatz und dem dann im Rahmen der Anschlussfinanzierung veranschlagten Zins möglicherweise sehr groß sein. Wenn Sie sich in der aktuellen Niedrigzinsphase beispielsweise nur für einen Tilgungssatz von einem Prozent entscheiden, wird die Gesamtlaufzeit des Darlehens bei rund 40 Jahren liegen. Daher ist es definitiv empfehlenswert, einen höheren anfänglichen Tilgungssatz von beispielsweise drei oder vier Prozent zu wählen, denn dann können Sie Laufzeit erheblich reduzieren, beispielsweise auf rund 20 Jahre.

 

Laufzeit und Zinsfestschreibung identisch: spezielle Immobiliendarlehen

In den meisten Fällen wird die Laufzeit des Immobilienkredites länger als die gewählte Zinsfestschreibung sein. Es gibt allerdings bei einer Immobilienfinanzierung durchaus einige speziellere Darlehensvarianten, die sich dadurch auszeichnen, dass Gesamtlaufzeit und Zinsfestschreibungsdauer identisch sind. Solche Immobilienkredite haben für den Kreditnehmer in der aktuellen Niedrigzinsphase natürlich einen erheblichen Vorteil, denn da es später keine Anschlussfinanzierung gibt, existiert auch kein Zinsänderungsrisiko. Als Nachteil ist allerdings zu beachten, dass solche Immobilienkredite natürlich etwas teurer im Zinssatz sind als die üblichen Hypothekendarlehen, bei denen die Zinsfestschreibung zum Beispiel zehn Jahre beträgt. Dennoch raten Experten dazu, bei einem einigermaßen akzeptablen Zinssatz einen Immobilienkredit zu wählen, bei dem Laufzeit und Zinsfestschreibung identisch sind.

 

Die Zinsgestaltung - mehrere Möglichkeiten

Abzugrenzen von der Laufzeit bei Immobilienkrediten ist auf jeden Fall die Zinsgestaltung. Gemeint ist damit die Wahl, ob Sie sich für eine Festschreibung der Zinsen oder für ein variabel verzinsliches Hypothekendarlehen entscheiden. Je nachdem, wie sich die allgemeine Zinslage am Markt sowie die Zukunftsaussichten bezüglich der Entwicklung der Bauzinsen darstellen, ist entweder ein variabel verzinsliches Darlehen oder einen Festzinsdarlehen empfehlenswert. Manchmal ist die Entscheidung nicht ganz einfach, denn für gewöhnlich sind variabel verzinsliche Darlehen etwas günstiger im Zins, aber dafür gibt es natürlich jederzeit ein Risiko, dass die Marktzinsen steigen und somit auch der Darlehenszins erhöht wird.

 

In der aktuellen Niedrigzinsphase sind solche variabel verzinslichen Darlehen allerdings absolut nicht empfehlenswert, denn in diesem Fall können Sie fast mit 100 Prozent Sicherheit davon ausgehen, dass die Bauzinsen in den nächsten Jahren wieder steigen werden, sodass auch Ihr Immobilienkredit teurer wird. Stattdessen ist es definitiv die bessere Lösung, sich für ein Festzinsdarlehen zu entscheiden, also für die Zinsfestschreibung. Der Vorteil besteht eindeutig darin, dass die aktuell ohnehin extrem niedrigen Zinsen für einen längeren Zeitraum festgeschrieben und somit garantiert werden. Schaut man sich die mögliche Zinsgestaltung bei einem Immobilienkredit an, wie sie aktuell am Markt angeboten wird, so finden sich insbesondere die folgenden vier Varianten:

 

  • Zinsfestschreibung 5 Jahre
  • Zinsfestschreibung 10 Jahre
  • Zinsfestschreibung 15 Jahre
  • Variabler Zins

 

In der aktuellen Niedrigzinsphase bietet sich eine Zinsgestaltung von mindestens zehn Jahren an, wobei manche Banken auch bereit sind, eine Zinsfestschreibung von 15 oder sogar 20 Jahren vorzunehmen. Die variabel verzinslichen Baudarlehen werden zwar von den Banken aktuell zu einem noch günstigeren Zinssatz als Festzinsdarlehen angeboten, aber natürlich besteht für den Kreditnehmer dann ein erhebliches Risiko, dass die Zinsen in den kommenden Jahren steigen. Von daher sollte man sich allenfalls dann für ein variabel verzinsliches Darlehen entscheiden, wenn man - beispielsweise durch eine Erbschaft - den Kredit schon innerhalb der nächsten 12 bis 24 Monaten zurückzahlen kann. Ansonsten ist der Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung definitiv die bessere Wahl.

 

Vorfälligkeitsentschädigung bei Sondertilgungen beachten

Im Zusammenhang mit der Laufzeit und der Zinsfestschreibung eines Immobilienkredites taucht häufig auch der Begriff Vorfälligkeitsentschädigung auf. Dieser ist allerdings nur bei Immobilienkrediten mit einer Zinsfestschreibung von Bedeutung, denn bei variabel verzinslichen Hypothekendarlehen gibt die Bank ihren Kunden fast immer die Möglichkeit, jederzeit kostenlose Sonderzahlungen vorzunehmen. Beim Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung wird hingegen fast immer eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet, wenn eine Sondertilgung oder vorzeitige Komplettablösung des Darlehens vorgenommen werden soll. Diese Vorfälligkeitsentschädigung kann sogar dazu führen, dass der Zinsvorteil, den Sie sich durch die Sondertilgung oder die vorzeitige Beendigung des Darlehens erhoffen, kompensiert wird. Daher ist es empfehlenswert, dass Sie immer erst kalkulieren, ob Sie auch nach der zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung noch einen Zinsvorteil haben, indem Sie sich für ein neues und günstigeres Immobiliendarlehen entscheiden.