Ratgeber Baufinanzierung / Immobilienfinanzierung

Finanzierungsbedarf ermitteln und passenden Immobilienkredit finden

Bevor Sie eine Baufinanzierung in Angriff nehmen, sollten Sie Ihren Finanzierungsbedarf ermitteln. Dieser ergibt sich meistens aus dem Kaufpreis für das Haus, welches Sie ausgewählt haben. Hinzu können noch die Kauf- oder Baunebenkosten kommen, die keineswegs zu unterschätzen sind. Falls Sie Eigenkapital besitzen, reduziert dies natürlich Ihren Fremdfinanzierungsbedarf, also die Höhe des benötigten Immobilienkredites. Wie Sie den Finanzierungsbedarf leicht und schnell ermitteln können, zeigt das folgende Beispiel:

• Kaufpreis Immobilie: 175.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 25.000 Euro
• Finanzierungsbedarf: 200.000 Euro
• Eigenkapital: 30.000 Euro
• Fremdfinanzierungsbedarf: 170.000 Euro

In diesem Fall benötigen Sie also einen Immobilienkredit in Höhe von 170.000 Euro von der Bank. Nicht immer besteht die Baufinanzierung nur aus einem Kredit, sondern oftmals macht es sogar Sinn, mehrere Kredite miteinander zu kombinieren.

Es geht also im zweiten Schritt auch darum, die unterschiedlichen Darlehensarten zu kennen, die grundsätzlich in einer Baufinanzierung eingesetzt werden können. Anschließend können Sie dann entscheiden, welche Kredite am besten passen.

Die passende Baufinanzierung finden

Was ist eine Baufinanzierung?

Bei der Baufinanzierung handelt es sich um ein langfristiges Darlehen, das zur Finanzierung einer Immobilie genutzt wird. In Deutschland ist sie auch als Baukredit oder Immobiliendarlehen bekannt. Binnen der letzten Jahre sind die Zinsen, die für die Baufinanzierung veranschlagt werden, deutlich gesunken. Ein Grund dafür ist der niedrige Leitzins, der durch die Europäische Zentralbank auf einem Rekordtief gehalten wird.

Die Zahl verkaufter Immobilien befindet sich weiter auf einem deutlichen Aufwärtstrend. Nachdem sich dieser Trend bereits 2010 abzeichnete, konnte er sich 2011 noch verstärken. Allein in den ersten sechs Monaten des Jahres 2010 konnten in Deutschland nach offiziellen Angaben im Vergleich zum Vorjahr 27,9 Prozent mehr Wohnungen genehmigt werden. Dabei galten Ein- und Zweifamilienhäuser nach Angaben von Immonet als besonders gefragt.

Durch die steigende Nachfrage wird der Baupreisindex weiter beflügelt. Er legte im August 2011 mit Blick auf den konventionell gefertigten Neubau um insgesamt 2,9 Prozent zu. Obwohl die Baukosten allgemein gestiegen sind, lassen sich die Deutschen davon offenbar weiterhin nicht abschrecken. Hauptargument ist das günstige Baugeld. Derzeit sind Baufinanzierungen so günstig wie schon lange nicht mehr. Darüber hinaus kann nicht davon ausgegangen werden, dass dieses geringe Preisniveau wie beim Baugeld weiter gehalten wird.

Merkmale eines Baudarlehens

Das Baudarlehen ist eine weit bekannte Finanzierungsform. Es setzt sich deutlich vom Privatkredit ab. So kann es als Finanzierung ausschließlich in Verbindung mit baulichen Maßnahmen, sowie dem Immobilienkauf verwendet werden. Ohne eine entsprechende Immobilie ist eine Bewilligung des Darlehens nicht möglich. Typisches Merkmal der Baufinanzierung sind die langen Laufzeiten. Sie umfassen bis zu 35 Jahre. Ein Teil dieser Zeit herrscht für den Kreditnehmer Zinsbindung. Demnach werden die Zinsen weder gesenkt noch angehoben. Dadurch sollen Bauherren und Immobilienbesitzer Planungssicherheit haben.

Der Einfluß des Eiegenkapitals

Bei der Baufinanzierung spielt das Eigenkapital eine wichtige Rolle. Viele Banken erwarten vor der Bewilligung eines Baudarlehens einen Eigenkapitalanteil von 20 oder 30 Prozent. Derzeit sind die Zinsen, die für Baukredite veranschlagt werden, außergewöhnlich günstig. Trotzdem wirkt sich auch der Eigenkapitalanteil auf die Kosten aus. Umso höher der Eigenkapitalanteil ist, desto geringer ist die erforderliche Darlehenssumme. Darüber hinaus gestalten sich auch die Konditionen der Banken umso besser, desto höher das vorhandene Eigenkapital ist. Besitzen Immobilienkäufer beispielsweise einen Eigenkapitalanteil von 50 Prozent, können sie deutlich besser verhandeln als dies bei Bankkunden der Fall ist, bei denen der Eigenkapitalanteil nur bei 20 Prozent liegt.

Wichtiger Punkt einer Baufinanzierung ist die Zinsbindung. Typisch für den Baukredit sind Zinsbindungsfristen von 5 bis 15 Jahren. Häufig werden Zinsbindungsfristen von 10 Jahren gewährt. Es gibt aber auch Banken, die mit längeren Zeitfenstern von bis zu 20 Jahren arbeiten. Während dieser Zeit ist die Zinshöhe stets konstant. Bei den meisten Baufinanzierungen ist die Zinsbindung kürzer als die Kreditlaufzeit. In diesem Fall muss mit der Bank jedoch neu verhandelt werden. Zinssätze sollten von Kreditnehmern genauestens verglichen werden. Selbst kleinste Unterschiede von etwa einem Zehntel Prozent können die Restschuld um einen stattlichen Betrag erhöhen. Auf die Zinshöhe wirken sich verschiedene Faktoren aus.
Dazu gehören:

• Eigenkapitalanteil
• Immobilienwert
• Bonität des Kreditnehmers.

Welche Kreditarten gibt es im Rahmen der Baufinanzierung?

Beim Baudarlehen kann zwischen unterschiedlichen Finanzierungsformen differenziert werden, die zur Realisierung des Bauvorhabens bereitstehen. Die bekannteste Form ist das Annuitätendarlehen. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird es als Baukredit bezeichnet. Beim Annuitätendarlehen setzen sich die monatlichen Raten aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Der Tilgungsanteil wird monatlich von der in Anspruch genommenen Darlehenssumme abgezogen. Dadurch verringert sich mit der Laufzeit der zu leistende Zinsanteil. Die Raten bleiben jedoch bis zum Laufzeitende gleich, sodass der Tilgungsanteil sukzessive steigt.

Grundsätzlich kann die Baufinanzierung auch als Tilgungsdarlehen angeboten werden. In diesem Fall bleibt der Tilgungsanteil während der gesamten Laufzeit stabil. Der Zinsanteil nimmt jedoch weiter ab. Gleichzeitig sinken die monatliche Raten, sowie die Belastung, die der Kreditnehmer decken muss. Die dritte Form der Baufinanzierung wird durch das endfällige Baudarlehen gebildet. Dieses ist in Deutschland auch als Fälligkeitsdarlehen bekannt.

Beim Fälligkeitsdarlehen zahlen die Kreditnehmer während der gesamten Laufzeit ausschließlich die Zinsen, die monatlich anfallen. Die Tilgung der Darlehenssumme erfolgt erst zum Laufzeitende in Form einer Einmalzahlung. Um dies zu gewährleisten, wird die Baufinanzierung häufig mit einer Kapitallebensversicherung kombiniert.

Das Cap-Darlehen bildet eine Sonderform der Baufinanzierung. Bei diesem Baukredit sind die Zinsen nicht festgeschrieben. Die Bank arbeitet mit einem variablen Zinssatz. Allerdings ist der Zinssatz in seiner maximalen Höhe fixiert, sodass die Zinsen grundlegend nicht ins Unermessliche steigen können. Darlehensnehmer können bei diesem Angebot von verschiedenen Zinssenkungen profitieren. Die Anpassung des Darlehenszinses erfolgt meist monatlich oder beispielsweise stets im Abstand von sechs Monaten. Sinken die Zinsen beim Cap-Darlehen, verringert sich für den Bauherrn die Zahllast.

• Annuitätendarlehen
• Tilgungsdarlehen (inkl. Volltilgerdarlehen)
• Endfälliges Darlehen
• KfW-Darlehen
• Versicherungsdarlehen
• Bauspardarlehen
• Fremdwährungsdarlehen

Mit diesen verschiedenen Kreditarten möchten wir uns im folgenden Abschnitt etwas näher beschäftigen, damit Sie die Unterschiede kenne und einschätzen können, welche Finanzierungsvariante am besten zu Ihrer Baufinanzierung passt.

Annuitätendarlehen

 Das Annuitätendarlehen ist die Basis bei den meisten Baufinanzierungen, da es sich um den klassischen Immobilienkredit handelt, den Banken vergeben. Wenn Sie also bereits ein Immobiliendarlehen nutzen und nicht wissen, um welche Darlehensart es sich handelt, werden Sie vermutlich ein Annuitätendarlehen nutzen. Kennzeichnend für diesen Immobilienkredit ist, dass die Kreditrate während der Zinsfestschreibung immer identisch bleibt und aus Tilgung sowie Zinsen besteht.

Da jedoch monatlich oder quartalsweise die bereits geleistete Tilgung verrechnet wird und Sie den Zins danach nur noch auf die Restschuld zahlen, reduziert sich der Anteil der Zinsen immer weiter. Daraus folgt, dass der Anteil der Tilgung an der Monatsrate nach und nach steigt.

Tilgungsdarlehen

Ein nicht ganz so häufig angebotener und gewählter Immobilienkredit ist das Tilgungsdarlehen. Der Unterschied zum Annuitätendarlehen ist, dass der Tilgungsanteil an der Kreditrate sich nicht ändert, sondern immer gleich bleibt, beispielsweise bei vier Prozent. Trotzdem gibt es auch beim Tilgungsdarlehen eine Tilgungsverrechnung. Da also die Tilgung gleich bleibt, die Zinsen jedoch wegen der Verrechnung sinken, ist es typisch für das Tilgungsdarlehen, dass die monatliche Kreditrate immer weiter sinkt.

Daher kommt diese Art von Immobilienkredit vorwiegend für Personen infrage, die sich mit fortschreitender Laufzeit eine geringere monatliche Belastung wünschen, beispielsweise spätere Rentner, die während der ersten Jahre des Ruhestandes noch den Rest des Darlehens abzahlen müssen.

Eine spezielle Variante des Tilgungsdarlehens ist übrigens das Volltilgerdarlehen. In diesem Fall treffen alle zuvor erwähnten Eigenschaften des Tilgungsdarlehens zu und zusätzlich zeichnet sich das Volltilgerdarlehen dadurch aus, dass keine Differenz zwischen Zinsfestschreibungsdauer und Laufzeit des Kredites besteht. Das bedeutet: Das Darlehen hat zum Beispiel eine Laufzeit von 20 Jahren und auch die Zinsen sind dann für 20 Jahre festgeschrieben.

Normalerweise ist hingegen beim gewöhnlichen Tilgungsdarlehen und auch beim Annuitätendarlehen die Laufzeit fast immer größer als die Zinsbindung, die häufig zwischen fünf und 15 Jahren liegt. Das Volltilgerdarlehen bietet optimale Zinssicherheit, da der Kreditnehmer keine Anschlussfinanzierung benötigt und somit kein späteres Zinsänderungsrisiko existiert.

Endfälliges Darlehen

Das endfällige Darlehen ist ein Immobilienkredit, der aktuell nur noch relativ selten in Anspruch genommen wird. Grund dafür ist, dass der Kredit meistens mit einer Kapitallebensversicherung gekoppelt wird, die jedoch in den letzten Jahren deutlich an Attraktivität verloren hat, weil Garantiezins und Überschussbeteiligungen fast kontinuierlich gesunken sind. Das markante Merkmal eines endfälligen Darlehens besteht darin, dass die Tilgung nicht – wie beim Annuitäten- und Tilgungsdarlehen – monatlich durch die Kreditrate erfolgt.

Stattdessen wird die Tilgung quasi verschoben, nämlich auf das Fälligkeitsdatum. Der Kunde muss dann jedoch den gesamten Darlehensbetrag auf einen Schlag zurückzahlen. Damit dies möglich ist, wird meistens gleichzeitig mit dem Kredit eine Kapitallebensversicherung abgeschlossen, sodass mit der späteren Auszahlungssumme das endfällige Darlehen getilgt werden kann.

KfW-Darlehen

Das KfW-Darlehen ist kein typischer Immobilienkredit, sondern ein Darlehen, welches die KfW-Bank für unterschiedliche Zwecke vergibt. Es existieren eine Reihe von Förderprogrammen, im Zuge derer die KfW bestimmte Kredite zur Verfügung stellt, die dann zusammengefasst als KfW-Darlehen bezeichnet werden. Dabei richten sich die verschiedenen Kredite insbesondere an die folgenden Personengruppen:

• Studenten
• Bauherren
• Immobilienkäufer
• Sanierer
• Energiesparer

Besonders gute Chancen auf ein KfW-Darlehen haben Sie, wenn Sie zum Beispiel ein neues Einfamilienhaus kaufen möchten und dabei energetische Verbesserungen durchführen oder falls es sich bereits um ein Passivhaus handelt. Dann können Sie nicht nur von einem günstigen KfW-Darlehen profitieren, sondern mitunter auch von einem Tilgungszuschuss.

Versicherungsdarlehen

Mittlerweile vergeben nicht nur Banken Immobilienkredite, sondern einige Versicherungsgesellschaften sind ebenfalls seit Jahren in diesem Markt vertreten. So wird beispielsweise ein sogenanntes Versicherungsdarlehen vergeben, welches im Rahmen einer Immobilienfinanzierung eingesetzt werden kann. Es handelt sich bei einem Versicherungsdarlehen in der Regel um einen langfristigen Kredit, bei dem die Rate aus der Tilgung und den Zinsen besteht. Die Besonderheit ist, dass das Versicherungsdarlehen in der Regel besichert werden muss, und zwar seltener mit einer Grundschuld wie „normale“ Hypothekendarlehen, sondern in erster Linie mit einer Kapitallebensversicherung.

Hier wird meistens der Rückkaufswert als Sicherheit für den Kredit angesetzt. In den meisten Fällen ist das Versicherungsdarlehen ebenfalls ein endfälliges Darlehen. Der Kunde zahlt für den Kredit also in den Monatsraten nur die Zinsen, zahlt zusätzlich in die Lebensversicherung ein und tilgt den Kredit dann später mit der Auszahlungssumme der LV. Lohnenswert ist ein solches Versicherungsdarlehen vor allem, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, denn dann können Sie eventuell Steuervorteile in Anspruch nehmen.

Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen gehört zu den Krediten, die sehr häufig in eine Immobilienfinanzierung eingebunden werden. Allerdings können Sie das Bauspardarlehen nicht spontan aufnehmen, wie es bei einem Annuitäten-, Tilgungs- oder auch bei einem endfälligen Darlehen der Fall ist.

Stattdessen müssen Sie schon einige Jahre in einen Bausparvertrag eingezahlt haben, damit dieser zuteilungsreif ist und Sie dann auch das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen können. Der große Vorteil dieser Darlehensvariante sind die sehr günstigen Zinsen und die Zinssicherheit, denn der Zinssatz ist bereits bei Abschluss des Bausparvertrages bekannt und darf von der Bausparkasse auch nicht mehr verändert werden.

Fremdwährungsdarlehen

Ein besonderer Kredit, der mitunter ebenfalls in die Immobilienfinanzierung eingebunden werden kann, ist das Fremdwährungsdarlehen. Der Fremdwährungskredit wird nicht in Euro ausgezahlt, sondern in einer anderen Währung, beispielsweise in US-Dollar. In dieser Fremdwährung muss dann später auch die Tilgung erfolgen. Es handelt sich meistens um endfällige Darlehen, die einerseits die Chance auf Währungsgewinne, andererseits aber auch die Gefahr von Währungsverlusten beinhalten.

Es kommt entscheidend darauf an, wie sich der Devisenkurs der zwei beteiligten Währungen, also im Beispiel auf der einen Seite der Euro und auf der anderen Seite de US-Dollar, zwischen Aufnahme des Kredites und Fälligkeitsdatum entwickelt. Ist der Wert des Dollars zum Beispiel von 1,23 auf 1,34 Dollar gesunken, macht der Kreditnehmer Währungsgewinne, andernfalls erleidet er Währungsverluste, er muss also eine höhere Kreditsumme zurückzahlen, als er bekommen hat.

Ihre Baufinanzierung zu günstigen Konditionen

Nach der Darlehenswahl: Zinsbindung oder variabler Zins?

Bei einer Immobilienfinanzierung müssen Sie einige Entscheidungen treffen. Dazu gehört nicht nur die Wahl der passenden Darlehensarten. Haben Sie zum Beispiel ein interessantes Angebot für ein Annuitätendarlehen gefunden, müssen Sie sich im 2. Schritt entscheiden, ob Sie eine Zinsbindung wünschen oder lieber ein Darlehen mit variablem Zins wählen. Doch wovon hängt diese Entscheidung ab?

Im Grunde ist es ganz einfach: Die Zinsbindung ist immer dann empfehlenswert, wenn die aktuellen Kreditzinsen relativ niedrig sind, und/oder von steigenden Zinsen am Markt auszugehen ist. Selten war die Entscheidung übrigens so einfach wie in diesem Jahr (2019), denn günstigere Bauzinsen als jetzt, werden Sie vermutlich in der Zukunft kaum finden. Daher lautet die Empfehlung nahezu aller Experten, dass sich Kreditnehmer die aktuellen Zinsen möglich lange sichern sollten.

Für gewöhnlich bieten die meisten Banken die folgenden Zinsbindungsfristen an:

• 5 Jahre
• 10 Jahre
• 15 Jahre

Mitunter sind sogar 20 Jahre Zinsbindung möglich oder Sie können sogar ein zuvor erwähntes Volltilgerdarlehen nutzen. Der variabel verzinsliche Baukredit empfiehlt sich übrigens nur dann, wenn die Zinsen recht hoch sind und daher davon ausgegangen werden kann, dass die Bauzinsen in den nächsten Jahren fallen. Dann profitieren Sie nämlich davon, dass die Bank auf den Zins Ihres Kredites senken wird.

Wie hoch sind die Bauzinsen und wovon hängen sie ab?

Eine der wichtigsten Fragen ist für nahezu alle Kreditnehmer, die eine Immobilienfinanzierung durchführen, wie hoch die Bauzinsen sind. Wie bereits mehrfach erwähnt, befinden wir uns aktuell (Mai 2022) in einer absoluten Niedrigzinsphase, was für Kreditsuchende sehr erfreulich ist. Die günstigsten Immobilienkredite bewegen sich von den Zinsen her im Bereich von 0,79 Prozent pro Jahr. Allerdings gibt es einige Einflussfaktoren, die sich auf den Zinssatz auswirken können. Im Einzelnen sind das insbesondere die folgenden Faktoren:

• Darlehenssumme
• Laufzeit bzw. Dauer der Zinsbindung
• Eigenkapital
• Besicherung
• Bonität des Kreditnehmers

Das allgemeine Zinsniveau orientiert sich auch bei den Bauzinsen vor allem am EZB-Leitzins, der bekanntlich bei 0,00 Prozent liegt. Darüber hinaus ist der Zinssatz zunächst abhängig von der gewählten Zinsbindung. Natürlich ist der Zins bei einer Zinsfestschreibung von 15 Jahren etwas höher als bei 10 oder 5 Jahren. Allerdings haben Sie dafür eben eine über viele Jahre reichende Zinssicherheit, sodass es sich durchaus „lohnt“, einen etwas höheren Zins zu zahlen.

Neben der Eigenkapitalquote und der Besicherung des Immobilienkredites, die in der Regel durch eine erstrangige Grundschuld erfolgt, ist die Bonität des Kunden sicherlich der größte Einflussfaktor auf den Zinssatz, den die Bank dem Kreditsuchenden anbietet. Insbesondere Kunden mit einer sehr guten Bonität und einer entsprechenden Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent haben in der Praxis beste Chancen, die wirklich sehr günstigen Bauzinsen ab 0,79 Prozent angeboten zu bekommen. Wessen Bonität allerdings nicht ganz so gut ist, der zahlt auch einmal Zinssätze von 1,5 oder mehr als zwei Prozent, trotz Niedrigzinsphase.

Die Kreditgeber machen die Bonität vor allem daran fest, was in der Schufa an Daten bzw. Merkmalen gespeichert ist und welche Art Einkommen der Kunde erzielt bzw. wie hoch dieses ist. Die Schufa sollte unbedingt keine negativen Merkmale enthalten, denn sonst ist es sehr unwahrscheinlich, dass Sie einen Kredit erhalten. Selbst die speziellen Kredite ohne Schufa werden in der Regel nicht mit so hohen Darlehenssummen vergeben, dass diese für die Finanzierung eines Hauskaufs reichen würden. Beim Einkommen favorisieren die Banken definitiv die folgenden Eigenschaften:

• Einkommen aus abhängiger Beschäftigung
• Mindestens schon zwei Jahre beim aktuellen Arbeitgeber
• Unbefristeter Vertrag, natürlich außerhalb der Probezeit

Darüber hinaus muss das Einkommen natürlich ausreichend hoch sein, damit unter Abzug aller Fixkosten genügend frei verfügbares Einkommen vorhanden ist, von dem Sie die Kreditrate zahlen können. Selbständige und Freiberufler haben es bei den Banken jedoch oftmals eher schwer, einen Immobilienkredit zu erhalten. Hier mangelt es aus Sicht vieler Kreditgeber an einem sicheren Einkommen, auch wenn natürlich auch Angestellte im Grund relativ kurzfristig gekündigt werden können. Am liebsten sind den Banken natürlich Beamte mit ihrem „bombensicheren“ Gehalt.

Vorteile der Sondertilgung

Baudarlehen sind mit langen Laufzeiten verbunden, sodass Sondertilgungen meist problemlos möglich sind. Sondertilgungen sollten vertraglich vereinbart werden, da sie dem Darlehensnehmer sehr viel Freiraum bei der Schuldentilgung einräumen. Wichtig ist, dass sie möglichst kostenfrei sind oder nur mit geringen Gebühren einhergehen. Durch Sondertilgungen können Tilgungsraten außerhalb des eigentlichen Tilgungsplans geleistet werden. Durch diese freiwilligen Zahlungen wird die komplette Finanzierungslaufzeit verkürzt. Außerdem trägt dies zur Reduzierung der anfallenden Kreditraten bei.

Das Sondertilgungsrecht, das von der Bank eingeräumt wird, sollte stets genau geprüft werden. Ist es mit einer überhöhten Zinsanpassung versehen, ist grundsätzlich auch Vorsicht geboten.

Grundlegend besteht bei der Baufinanzierung die Möglichkeit, eine Eigenheimförderung in Anspruch zu nehmen. Sie wird von unterschiedlichen Seiten angeboten. Durch Eigenheimförderungen lassen sich bei Baufinanzierungen hohe Einsparungen erreichen. Zum Teil umfassen die Subventionen mehrere 10.000 Euro. Angeboten werden Fördermittel beispielsweise von der KfW-Bank. Darüber hinaus stehen Bauherren regionale Förderprogramme, sowie Bau-Riester-Angebote zur Verfügung. Bei der Suche nach einem Kreditinstitut sollte zwingend darauf geachtet werden, dass durch die Bank die vollumfängliche Nutzung der Eigenheimförderung ermöglicht wird.

Welche Tilgung sollte man wählen?

Eine nicht unwichtige Frage im Rahmen der Immobilienfinanzierung bzw. beim Immobilienkredit lautet, wie hoch die anfängliche Tilgung sein sollte. Ein Vorteil an den aktuell niedrigen Zinsen ist, dass Sie sich eine höhere Tilgung leisten können, als wenn die Kreditzinsen (deutlich) höher wären. Es ist definitiv zu bevorzugen, eine möglichst hohe Tilgung zu wählen, wobei Sie sich natürlich mit der monatlichen Kreditrate keineswegs übernehmen sollten. Experten raten dazu, die anfängliche Tilgung mit mindestens drei Prozent festzuschreiben. Wie sich die Tilgung auf die Kreditrate auswirken kann, möchten wir anhand des folgenden Beispiels mit drei unterschiedlichen Tilgungssätzen gerne verdeutlich:

Darlehenssumme: 200.000 Euro

• Zinssatz: 1,35%

• Tilgung A: 3%
• Monatliche Kreditrate: 725 Euro

• Tilgung B: 4%
• Monatliche Kreditrate: 891,66 Euro

• Tilgung A: 5%
• Monatliche Kreditrate: 1.058,33 Euro

In diesem Beispiel wird die monatliche Belastung also jeweils um rund 150 Euro höher, wenn Sie die Tilgung um 1% steigern. Der Vorteil einer hohen Tilgung ist vor allem, dass Sie den Kredit schnell zurückzahlen und somit später ein geringeres Zinsänderungsrisiko haben, weil die Anschlussfinanzierung über einen geringeren Zeitraum laufen muss, als wenn Sie eine sehr lange Darlehenslaufzeit haben, weil die Tilgung vergleichsweise gering ist.

Eigenkapital von zentraler Bedeutung in der Baufinanzierung

Mittlerweile von großer Bedeutung in der Baufinanzierung ist das Eigenkapital. Dies ist spätestens seit einer EU-Richtlinie der Fall, welche die Banken dazu verpflichtet, mehr als vorher auf die persönliche Bonität des Kunden zu achten und nicht mehr in dem Maße wie vorher die Besicherung des Kredites bei der Entscheidung in den Vordergrund zu stellen, ob der Immobilienkredit genehmigt wird oder nicht.

Manche Banken vergeben mittlerweile sogar konsequent gar keine Baukredite an Kunden mehr, die überhaupt kein Eigenkapital haben, also eine Vollfinanzierung benötigen würden. Andere Kreditgeber sind nicht ganz so „streng“, fordern aber meistens Mindestquoten. So sollte das Eigenkapital zum Beispiel mindestens 15-20 Prozent betragen oder die Nebenkosten abdecken können.

Das Eigenkapital ist aber nicht nur dazu da, die Banken zufriedenzustellen, sondern es hilft auch dem Kreditnehmer selbst. Es trägt nämlich zum Teil erheblich dazu bei, einen besonders günstigen Zins angeboten zu bekommen. Je nach Bank und Situation können zwischen einem Immobilienkredit mit und einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchaus Differenzen beim Zinssatz von mehr als 1,5 Prozent vorhanden sein.

Diese Tatsache führt dazu, dass die Immobilienfinanzierung ohne oder mit nur sehr wenig Eigenkapital mitunter deutlich teurer ist, als wenn der Kreditnehmer Eigenmittel einbinden kann. Wie hoch diese Differenz sein kann, möchten wir im folgenden Beispiel verdeutlichen. Wir stellen dort die Konditionen zweier Kreditnehmer gegenüber, bei dem der eine 20 Prozent Eigenkapital hat und der andere über kein Eigenkapital verfügt.

Baufinanzierung mit Eigenkapital

• Darlehenssumme: 200.000 Euro
• Zinssatz: 1,30%
• Zinssumme im Jahr: 2.600 Euro
• Zinsbindung: 10 Jahre
• Zinsen insgesamt (ohne Tilgungsverrechnung): 26.000 Euro

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

• Darlehenssumme: 200.000 Euro
• Zinssatz: 2,50%
• Zinssumme im Jahr: 5.000 Euro
• Zinsbindung: 10 Jahre
• Zinsen insgesamt (ohne Tilgungsverrechnung): 50.000 Euro

In diesem Beispiel würden Sie also in zehn Jahren rund 24.000 Euro mehr an Zinsen gegenüber einer Baufinanzierung mit 20% Eigenkapital zahlen, wenn Sie keine Eigenmittel einbinden können. Hinzu kommt, dass natürlich durch Eigenkapital die monatliche Kreditrate geringer ausfallen kann, weil Sie weniger Fremdkapitalbedarf als bei einer Vollfinanzierung haben. Dadurch wird die gesamte Finanzierung stabiler, was ein weiterer Vorteil ist, wenn Sie Eigenmittel in die Finanzierung einbinden können. 

Die einzelnen Schritte der Baufinanzierung in der Übersicht

Bis hier haben Sie jetzt bereits eine Reihe von Infos zum Thema Baufinanzierung erhalten. Sie wissen zum Beispiel, welche Darlehensarten es gibt, worauf Sie bei der Zinsgestaltung achten sollten, wovon der Zinssatz abhängig ist und welche Bedeutung das Eigenkapital in der Immobilienfinanzierung hat. Jetzt möchten wir gerne in einer Übersicht aufzeigen, aus welchen einzelnen Schritten eine Baufinanzierung besteht. Erfahrungsgemäß ist diese Info für Kreditsuchende sehr wichtig, da die Immobilienfinanzierung oft als „große Unbekannte“ betrachtet wird und nicht wenige Verbraucher etwas Angst vor diesem Schritt haben.

In der Regel läuft eine Baufinanzierung in den folgenden Schritten ab:

1. Passende Immobilie suchen und finden
2. Angebote miteinander vergleichen (z.B. per Baufinanzierungs-Vergleich)
3. Passende Immobilienkredite wählen
4. Darlehen beantragen, entweder online oder in der Geschäftsstelle
5. Eckdaten der Finanzierung angeben (Darlehenssumme, Tilgung, Laufzeit)
6. Unterlagen beifügen, zum Beispiel Gehaltsnachweise
7. Genehmigung des Kredites abwarten
8. Grundschuld als Sicherheit eintragen lassen
9. Darlehensbetrag wird auf Konto überwiese

Die meisten dieser Schritte sind sicherlich selbsterklärend und müssen daher nicht weiter erläutert werden. Ein weiteres Thema in der Baufinanzierung ist neben der Erstfinanzierung natürlich auch eine Anschlussfinanzierung, die oftmals erforderlich ist, wenn Sie nicht gerade ein Volltilgerdarlehen nutzen. Daher möchten wir Sie dazu im folgenden Abschnitt auch gerne etwas näher informieren.

Die Anschlussfinanzierung in der Zukunft

Nicht nur bei der Erstfinanzierung sind einige Punkte zu beachten, sondern ebenfalls bei einer Anschlussfinanzierung. Als Anschlussfinanzierung wird jede Immobilienfinanzierung bezeichnet, die sich an die Erstfinanzierung, also an die erste Aufnahme eines Immobilienkredites, anschließt. Da heutzutage fast immer eine Zinsbindung vereinbart wird, kommt es meistens nach 10 bis 15 Jahren zu einer Anschlussfinanzierung.

Dann gelten natürlich die zu diesem Zeitpunkt gültigen Konditionen, die selbstverständlich für den Kreditnehmer deutlich ungünstiger ausfallen können. Daher wird im Zusammenhang mit einer Anschlussfinanzierung oft von einem Zinsrisiko gesprochen, welches nach Auslaufen der Zinsfestschreibung in Kraft tritt. Mit der Anschlussfinanzierung geht zudem die Suche nach dem besten Angebot aufs Neue los. Nach Ablauf der Erstfinanzierung haben Sie im Rahmen der dann anstehenden Anschlussfinanzierung die folgenden Optionen:

• Darlehen bei der gleichen Bank verlängern
• Neuen Immobilienkredit bei gleichem Kreditgeber abschließen
• Neues Darlehen bei anderer Bank abschließen

Neben der regulären Anschlussfinanzierung, die zum Zeitpunkt des Auslaufens der bisherigen Erstfinanzierung ansteht, gibt es jedoch noch zwei weitere Optionen: die vorzeitige Ablösung des Kredites und die Inanspruchnahme eines sogenannten Forward-Darlehens. Die vorzeitige Tilgung vor Ablauf der Zinsfestschreibung ist jedoch nur möglich, wenn entweder mindestens 10 Jahre abgelaufen sind oder die Bank zustimmt. Im letzteren Fall muss allerdings fast immer eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Daher sollten Sie sich gut überlegen, ob sich eine vorzeitige Ablösung rechnet.

Deutlich sinnvoller ist meistens ein sogenanntes Forward-Darlehen. Diesen Kredit können Sie für gewöhnlich schon bis zu drei Jahre vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsfestschreibung, also der Erstfinanzierung, mit der Bank vereinbaren. Es handelt sich daher um eine ideale Möglichkeit, wie Sie sich jetzt noch günstige Zinsen durch den Forwardkredit auch für die in Zukunft anstehende Anschlussfinanzierung sichern können. Sie schalten mit dem Forward-Darlehen also quasi das Zinsrisiko aus, welches Sie mit der späteren Anschlussfinanzierung erwartet hätte. Lediglich einen kleinen Zinsaufschlag im Vergleich zu den dann aktuellen Zinsen eines gewöhnlichen Immobiliendarlehens müssen Sie beim Forwardkredit zahlen, der sich jedoch meistens rentiert.

Rastschläge und Tipps zur Immobilienfinanzierung

Nachdem Sie nun bereits viel zur Baufinanzierung erfahren haben, möchten wir im Folgenden einige interessante Ratschläge und Tipps zur Immobilienfinanzierung vorstellen. Diese können Ihnen dabei helfen, Fehler zu vermeiden und die ideal passende Finanzierung zu wählen.

Tipp 1: Nehmen Sie sich ausreichend Zeit zum Vergleich der Angebote

Der erste Tipp betrifft den Zeitraum vor der Baufinanzierung. Er bezieht sich nämlich auf den Vergleich der Angebote, für den Sie sich viel Zeit nehmen sollten. Ein reiner Konditionenrechner funktioniert bei der Baufinanzierung nur selten, da die Höhe der Zinsen von vielen individuellen Faktoren abhängig ist, vor allem von Ihrer Bonität. Sie sollten beim Angebotsvergleich bereits auf kleinste Zinssatz-Unterschiede achten, denn wegen der hohen Kreditsummen und langen Laufzeiten können Sie schon mit Zehntel-Prozenten beim Zins langfristig viel Geld einsparen. Bei mindestens drei bis fünf Banken sollten Sie daher individuelle Angebote einholen, können aber natürlich vorab durchaus einen Baufinanzierungs-Vergleich nutzen, um die relativ teuren Angebote sofort auszusortieren.

Tipp 2: Gehen Sie gut vorbereitet in das Kreditgespräch

Ein Tipp ist für alle Kreditnehmer interessant, die eine Baufinanzierung nicht online beantragen, sondern persönlich in der Geschäftsstelle, dann im Rahmen eines Kreditgesprächs. Dies betrifft aktuell noch recht viele Kunden, denn bei der Immobilienfinanzierung besteht ein hoher Beratungsbedarf, sodass häufig noch die Filialbanken gewählt werden. Zwar beurteilt der Mitarbeiter Ihre Bonität auch im Gespräch vorwiegend anhand objektiver Zahlen und Daten.

Dennoch macht auch das persönlich Auftreten einen gewissen Teil aus. Selbst wenn es vom Entscheider nur unbewusst wahrgenommen wird, so kann es dennoch zu einem Teil mit in die Bewertung einfließen. Daher ist es sinnvoll, sich möglichst gut vorzubereiten und im Gespräch sicher zu wirken. Sie sollten sich zum Beispiel vorab über die folgenden Punkte bereits Gedanken gemacht haben bzw. einige Fakten kennen, wie zum Beispiel:

• Darlehenssumme
• Gesamtkosten Haus (inkl. Nebenkosten)
• Höhe frei verfügbares Einkommen
• Höhe der Tilgung
• Zinsbindung
• Eigenkapital

Tipp 3: Wägen Sie die jeweiligen Vor- und Nachteile gut ab

In einigen Bereichen der Immobilienfinanzierung ist es wichtig, dass Sie die vorhandenen Vor- und Nachteile gut abwägen. Das trifft zum Beispiel auf die Frage zu, ob Sie sich lieber für eine Zinsbindung von fünf Jahren entscheiden und dann nur einen Zins von beispielsweise 0,90% zahlen, oder ob nicht doch die etwas teurere Variante mit 1,20% letztendlich sinnvoller ist, weil Sie dann Zinssicherheit für zehn Jahre haben. Es wäre also ein Fehler, wenn Sie grundsätzlich immer nur die (scheinbar) günstigsten Angebote wählen.

So und ähnlich verhält es sich an einigen Punkten der Finanzierung, sodass Sie sich die Zeit nehmen sollten, Vor- und Nachteile jeweils gegenüberzustellen.

Tipp 4: Förderungsmöglichkeiten in Betracht ziehen und erkundigen

Der Hausbau sowie der Erwerb von Wohneigentum sind in Deutschland nach wie vor Anlässe, zu denen es Förderungen geben kann. Daher sollten Sie sich erkundigen, ob dies auch auf Ihr Immobilienvorhaben zutrifft. So vergibt zum Beispiel die KfW-Bank im Rahmen ihrer Förderprogramme günstige Kredite, wenn Sie beispielsweise ein Energiesparhaus bauen möchten.

Aber nicht nur die KfW, sondern ebenso einige Gemeinden und Bundesländer stellen mitunter Förderungen in diesem Bereich zur Verfügung. Fall Sie eine Familie mit mindestens einem minderjährigen Kind sind, kommt beispielsweise das Baukindergeld infrage, auf das Sie nicht verzichten sollten.

Tipp 5: Planen Sie Rücklagen mit ein

Bei der Baufinanzierung ist Stabilität sehr wichtig, auch wenn viele Kreditnehmer bestrebt sind, den Kredit so schnell wie möglich zurückzuzahlen. Dennoch empfehlen wir, die Rate nicht zu hoch zu wählen. Es kann im Alltag immer zu größeren und unvorhergesehen Ausgaben können, die dann im schlimmsten Fall bei zu knapper Kalkulation sogar dazu führen können, dass Sie die vereinbarten Darlehensraten nicht mehr zahlen können. Zudem ist es bei Wohneigentum immer wichtig, Rücklagen für Sanierungen, Modernisierungen und Reparaturen zu bilden.

Statt die Rate zu eng zu wählen, nehmen Sie lieber einen etwas höheren Darlehensbetrag auf, wenn Sie noch keine eigenen Rücklagen haben.

FAQs: Häufige Fragen und Antworten zur Baufinanzierung

Im folgenden Abschnitt greifen wir einige häufig gestellte Fragen auf, welche die Baufinanzierung betreffen. Mit den jeweiligen Antworten erübrigen sich vielleicht auch einige Ihrer Fragen, die Sie vorher noch zum Thema Immobilienfinanzierung hatten.

Wie hoch sind die Zinsen bei Immobilienkrediten?

Die erste häufig gestellte Frage ist auch gleichsam eine, die sich pauschal nicht beantworten lässt. Es ist von diversen Faktoren abhängig, wie hoch die Zinsen bei Immobilienkrediten sind. Zunächst orientieren sich die Banken am allgemeinen Zinsniveau am Markt, das wiederum vor allem am EZB-Leitzins orientiert ist. Darüber hinaus hängt der Zinssatz dann insbesondere von der Bonität des Kunden ab, von der Eigenkapitalquote, von der Besicherung und auch von den Eckdaten des Kredites, also Darlehenssumme und Zinsbindung. Daher können die Zinsen bei Immobilienkrediten aktuell von 0,80 bis über 3,50% schwanken.

Welchen Eigenkapitalanteil fordern die Banken?

Die meisten Kreditsuchenden haben inzwischen mitbekommen, dass die Banken mehr Wert als früher auf das Eigenkapital legen. Manche Geldinstitute vergeben ohne Eigenkapital streng gar keinen Immobilienkredit mehr oder fordern zumindest ein Mindestmaß an Eigenkapital. Eine einheitliche Regelung gibt es allerdings zwischen den Kreditinstituten nicht. In den meisten Fällen sollte sich die Eigenkapitalquote zwischen 15 bis 20 Prozent im Minimum bewegen, denn damit lassen sich in der Regel zumindest die Kauf- oder Baunebenkosten abdecken. Die exakte Regelung bezüglich eines geforderten Eigenkapitalanteils müssen Sie jedoch bei Ihrer Bank erfragen.

Kann eine Baufinanzierung auch online abgeschlossen werden?

In der heutigen Zeit ist es natürlich auch möglich, eine Baufinanzierung online abzuschließen. Diese Variante ist allerdings nur geeignet, falls Ihnen die günstigsten Konditionen am wichtigsten sind und Sie keinen Beratungsbedarf haben. Zwar zeichnen sich die Online-Angebote meistens durch besonders niedrige Zinsen aus, aber auf der anderen Seite können Sie sich nicht persönlich beraten lassen, wie es in der Geschäftsstelle der Bank möglich ist. Wenn Sie sich entschieden haben, die Baufinanzierung online abzuschließen, können Sie dies über die Webseite der gewählten Bank tun. Viele weitere Schritte können dann ebenfalls auf dem Onlineweg erfolgen.

Welche Tilgung sollte ich wählen?

Beim Immobilienkredit können Sie relativ frei wählen, welchen Tilgungsanteil Sie an der Gesamtrate haben möchten. Die übliche anfängliche Tilgung liegt bei einem Annuitätendarlehen in der Regel zwischen ein bis fünf Prozent. In der Niedrigzinsphase ist es allerdings besonders empfehlenswert, dass Sie eine möglichst hohe Tilgung wählen. Dann zahlen Sie Ihren Immobilienkredit nämlich schnell zurück und haben später bei der Anschlussfinanzierung ein verringertes Zinsänderungsrisiko.

Allerdings sollten Sie sich natürlich auch nicht durch eine zu hohe Tilgung übernehmen, sodass viele Fachleute derzeit eine anfängliche Tilgung von drei oder vier Prozent empfehlen.

Kann ich jederzeit Sondertilgungen vornehmen?

Bei der Baufinanzierung können Sie bezüglich der Immobilienkredite in der Regel zwischen zwei Varianten wählen, nämlich zwischen einem variabel verzinslichen Baukredit und einem Hypothekendarlehen mit Zinsfestschreibung. Erstere Variante ist wegen der niedrigen Zinsen am Markt absolut nicht zu empfehlen derzeit, gibt Ihnen jedoch die Möglichkeit, meistens uneingeschränkt und kostenlos Sondertilgungen leisten zu können.

Bei einem Immobiliendarlehen mit Zinsfestschreibung sieht das anders aus, denn dort muss die Bank zustimmen, dass Sie eine Sondertilgung vornehmen. Es sei denn, Sie haben dies bereits schriftlich im Kreditvertrag fixieren lassen. Meistens stimmen die Banken zwar auch während der Zinsbindung zu, jedoch müssen Sie dann eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Genehmigt mir die Bank überhaupt einen Immobilienkredit?

In den vergangenen Jahren konnten sich überproportional viele Bundesbürger die eigenen vier Wände und somit eine Immobilienfinanzierung leisten. Der Grund sind die geringen Zinsen, die schon bei 0,79 Prozent bei einer Zinsbindung von fünf Jahren beginnen. Trotzdem genehmigen die Banken natürlich bei Weitem nicht jeden Antrag auf ein Immobiliendarlehen. Wichtig ist vor allem, dass Ihre Bonität in Ordnung ist. Aus Sicht der meisten Banken ist das dann der Fall, wenn Sie keinen negativen Eintrag in der Schufa haben und über ein festes Einkommen verfügen, am besten aus einer abhängigen Beschäftigung heraus.

Eine Eigenkapitalquote zwischen mindestens 15 bis 20 Prozent erhöht Ihre Chancen auf eine Kreditzusage in der Regel ebenfalls. Kaum die Möglichkeit auf einen Immobilienkredit erhalten Sie allerdings, wenn Sie Hausfrau, Geringverdiener, Arbeitsloser. Rentner, Student oder Auszubildender sind. Selbst Freiberufler und Selbstständige haben es oft schwer, eine Immobilienfinanzierung genehmigt zu bekommen. 

Muss ich bestimmte Versicherungen abschließen?

Viele Kreditnehmer stellen sich die Frage, ob im Zusammenhang mit der Baufinanzierung eigentlich bestimmte Versicherungen abgeschlossen werden müssen. Für gewöhnlich gibt es nur eine Versicherung, welche die Banken als Bedingung vorgeben, damit der Kredit genehmigt wird, nämlich die Wohngebäudeversicherung. Diese schützt vor den finanziellen Folgen, falls die Immobilie beispielweise durch einen Brand oder Sturm beschäftigt bzw. zerstört werden sollte.

Bei einem Neubau fordert der Kreditgeber alternativ in der Regel den Abschluss einer Feuerrohbauversicherung. Dennoch gibt es weitere Versicherung, die für Sie als Bauherr oder Immobilieneigentümer empfehlenswert sind, wie zum Beispiel die Grundeigentümer-Haftpflichtversicherung, die Bauherren-Haftpflicht und die bereits angesprochene Wohngebäudeversicherung.

Was passiert, wenn ich meine Raten nicht mehr zahlen kann?

Die größte Angst der meisten Eigentümer, die einen Immobilienkredit abgeschlossen haben, besteht darin, die vereinbarten Raten nicht mehr zahlen zu können. Tatsächlich ist diese Angst nicht unbegründet, denn unter Umständen kann es sein, dass die Bank in einem solchen Fall die Zwangsversteigerung der finanzierten Immobilien veranlasst. Die geschieht oftmals bereits dann, wenn Sie drei aufeinanderfolgende Raten nicht zahlen konnten.

Es ist daher ratsam, wenn Sie finanzielle Probleme haben, sofort mit dem Kreditgeber zu sprechen. Nicht selten lässt sich dann gemeinsam eine Lösung finden, wie zum Beispiel das vorübergehende Aussetzen der Tilgung oder eine Reduzierung der Kreditrate.