Dubai-Immobilie aus Deutschland finanzieren: Geht das mit einer deutschen Bank?

Dubai hat sich für deutsche Immobilienkäufer längst von einem exotischen Markt zu einem ernsthaften Investitionsstandort entwickelt. Wohnungen, Penthouses und Villen werden nicht mehr ausschließlich von Käufern erworben, die bereits in den Vereinigten Arabischen Emiraten leben. Auch Anleger mit Wohnsitz, Einkommen und Vermögen in Deutschland interessieren sich zunehmend für den Markt.

Dabei stellt sich schnell eine entscheidende Frage:

Kann ich eine Immobilie in Dubai kaufen und den Kauf über eine Bank in Deutschland finanzieren?

Die kurze Antwort lautet: Ja, grundsätzlich ist das möglich.

Ganz so einfach wie bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung in Berlin, Hamburg oder München ist es allerdings nicht. Eine deutsche Bank kann nicht ohne Weiteres eine normale deutsche Grundschuld auf eine Immobilie in Dubai eintragen. Internationale Immobilienfinanzierungen benötigen deshalb häufig eine andere Struktur.

Denkbar sind beispielsweise:

• eine individuelle Cross-Border-Finanzierung über eine deutsche beziehungsweise internationale Bank,
• eine Finanzierung gegen eine bereits vorhandene Immobilie in Deutschland,
• ein Wertpapier- oder Vermögenskredit,
• eine Finanzierung über Private Banking oder Wealth Management,
• oder eine Hypothek direkt bei einer Bank in den Vereinigten Arabischen Emiraten.

Welche Variante sinnvoll ist, hängt von Einkommen, Vermögen, Eigenkapital, Wohnsitz, Kaufpreis und der Immobilie selbst ab.

Dubai-Immobilie finanzieren: Die Möglichkeiten im Überblick

Finanzierungsweg	Grundsätzlich möglich?	Typische Voraussetzung
Deutscher normaler Ratenkredit	Für Immobilienkauf häufig ungeeignet oder ausgeschlossen	Produktbedingungen prüfen
Deutsche klassische Baufinanzierung direkt auf Dubai-Objekt	Eher ungewöhnlich	Bank muss ausländische Sicherheit akzeptieren
Deutsche Finanzierung gegen Immobilie in Deutschland	Möglich, abhängig von Bank und Produkt	Freier Beleihungsspielraum
Finanzierung gegen Wertpapiervermögen	Im Private Banking möglich	Ausreichendes Depot/Vermögen
Individuelle Cross-Border-Finanzierung	Möglich	Meist vermögendere Kunden und größere Volumina
UAE-Hypothek für Non-Residents	Möglich	Einkommen, Eigenkapital, Bonität und geeignetes Objekt
Finanzierung eines Off-Plan-Projekts	Möglich, aber schwieriger	Hoher Eigenkapitalanteil und finanzierbares Projekt

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht:

„Kann eine deutsche Bank eine Dubai-Immobilie finanzieren?“

Sondern:

„Welche Sicherheit akzeptiert die Bank für den Kredit?“

Warum eine Dubai-Immobilie für eine deutsche Bank komplizierter ist

Eine deutsche Baufinanzierung funktioniert normalerweise nach einem bekannten Muster.

Sie kaufen beispielsweise eine Wohnung für 500.000 Euro in Deutschland und nehmen dafür 350.000 Euro Kredit auf.

Die Bank lässt eine Grundschuld auf die deutsche Immobilie eintragen. Zahlen Sie den Kredit dauerhaft nicht zurück, verfügt die Bank über eine rechtlich klar definierte Sicherheit.

Bei einer Immobilie in Dubai befindet sich diese Sicherheit dagegen in einem anderen Staat mit:

• eigenem Grundbuchsystem,
• eigenem Immobilienrecht,
• anderen Vollstreckungsregeln,
• anderen Registrierungsverfahren,
• anderer Währung,
• eigener Bankenaufsicht.

Das macht die Finanzierung für eine deutsche Bank komplexer und teurer.

Deshalb wird eine deutsche Retailbank eine Wohnung in Dubai normalerweise nicht genauso behandeln wie eine Wohnung in Frankfurt.

Kann die Deutsche Bank eine Immobilie in Dubai finanzieren?

Grundsätzlich sollte man bei dieser Frage sehr genau unterscheiden.

Der normale Deutsche-Bank-Privatkredit ist keine Lösung

Der Online-PrivatKredit der Deutschen Bank ist zwar grundsätzlich ein Kredit zur freien Verwendung.

Die Deutsche Bank schließt jedoch ausdrücklich eine Verwendung aus, mit der Eigentumsrechte an Grundstücken, bestehenden oder zukünftigen Gebäuden beziehungsweise vergleichbaren Rechten erworben oder erhalten werden.

Mit anderen Worten:

Einfach einen normalen Online-Privatkredit bei der Deutschen Bank aufnehmen und damit eine Wohnung in Dubai kaufen funktioniert nach den derzeitigen Produktbedingungen nicht.

Anders sieht es im Wealth Management aus

Deutlich interessanter wird es bei größeren Vermögen und individuell strukturierten Finanzierungen.

Deutsche Bank Wealth Management bietet ausdrücklich maßgeschneiderte Immobilienfinanzierungen an und verfügt nach eigenen Angaben über Immobilienfinanzierungs-Kompetenz in zahlreichen internationalen Märkten.

Zum Angebot gehören außerdem Finanzierungen gegen unterschiedliche Vermögenswerte, beispielsweise:

• Immobilien,
• liquide Anlagen,
• Wertpapierpositionen,
• Unternehmensbeteiligungen,
• alternative Vermögenswerte.

Auch Cross-Border-Finanzierungen gehören zum Geschäft.

Die Deutsche Bank beschreibt selbst Strukturen, bei denen Immobilien in unterschiedlichen Ländern sowie liquide Vermögenswerte gemeinsam als Sicherheiten eingesetzt werden.

Das bedeutet allerdings nicht:

„Jeder Deutsche kann bei der Deutschen Bank eine Hypothek auf eine Wohnung in Dubai bekommen.“

Jede Finanzierung ist abhängig von:

• Kundensegment,
• Kreditvolumen,
• Vermögen,
• Sicherheiten,
• Einkommen,
• Immobilie,
• beteiligten Ländern,
• rechtlicher Struktur,
• interner Kreditentscheidung der Bank.

Gerade für Private-Banking- oder Wealth-Management-Kunden ist eine Anfrage aber keineswegs unrealistisch.

Interessant: Die Deutsche Bank ist selbst in Dubai präsent

Die Deutsche Bank verfügt über eigene Strukturen in Dubai und hat ihre Präsenz dort in den vergangenen Jahren weiter ausgebaut.

2026 wurde beispielsweise eine strategische Zusammenarbeit zwischen dem Dubai Department of Economy and Tourism und der Deutschen Bank bekanntgegeben, mit der internationale Investoren, Unternehmer, Family Offices und vermögende Privatkunden beim Zugang zum Standort unterstützt werden sollen.

Auch das macht deutlich:

Dubai ist für die Deutsche Bank kein unbekannter oder exotischer Markt.

Das bedeutet aber weiterhin nicht, dass daraus automatisch ein standardisiertes Hypothekenprodukt für jede Dubai-Wohnung entsteht.

Variante 1: Deutsche Immobilie beleihen und damit in Dubai kaufen

Für viele Käufer dürfte eine andere Konstruktion einfacher sein.

Wer bereits eine weitgehend schuldenfreie Immobilie in Deutschland besitzt, kann prüfen, ob daraus zusätzliche Liquidität gewonnen werden kann.

Beispiel

Eine Immobilie in Deutschland hat einen aktuellen Wert von:

800.000 Euro

Darauf bestehen noch:

150.000 Euro Restschuld

Damit befindet sich erhebliches unbelastetes Immobilienvermögen im Bestand.

Eine Bank könnte – abhängig von Beleihungswert, Einkommen und Produkt – grundsätzlich einen zusätzlichen Kredit gegen diese deutsche Sicherheit strukturieren.

Das Geld könnte anschließend für einen Immobilienkauf im Ausland eingesetzt werden, sofern der konkrete Kreditvertrag diesen Verwendungszweck zulässt.

Der große Vorteil für die Bank:

Ihre Sicherheit befindet sich weiterhin in Deutschland.

Sie muss keine Hypothek auf die Dubai-Immobilie verwerten.

Für den Kreditnehmer kann diese Konstruktion zugleich attraktiv sein, weil deutsche Sicherheiten unter Umständen günstigere Finanzierungskonditionen ermöglichen als ein unbesicherter Kredit.

Aber Vorsicht: Nicht jede Kapitalbeschaffung darf für Immobilien genutzt werden

Genau hier sollte man nicht zu schnell verallgemeinern.

Nur weil eine Bank grundsätzlich einen Kredit gegen eine vorhandene deutsche Immobilie anbietet, bedeutet das nicht automatisch, dass das Geld für jeden Zweck eingesetzt werden darf.

Vor Abschluss muss deshalb ausdrücklich geklärt werden:

Darf der Kredit für den Erwerb einer Immobilie in Dubai eingesetzt werden?

Das sollte im Zweifel schriftlich feststehen.

Eine Finanzierungskonstruktion sollte niemals dadurch entstehen, dass gegenüber der Bank ein anderer Verwendungszweck angegeben wird als der tatsächlich geplante.

Variante 2: Vermögen statt Dubai-Immobilie als Sicherheit

Vermögende Käufer verfügen häufig über:

• Wertpapierdepots,
• Investmentfonds,
• Aktienportfolios,
• Unternehmensbeteiligungen,
• Immobilienvermögen,
• größere liquide Guthaben.

Diese Vermögenswerte können im Private Banking die Grundlage einer Finanzierung bilden.

Ein klassisches Beispiel ist ein Lombard- beziehungsweise Wertpapierkredit.

Der Kunde verkauft sein Depot nicht, sondern stellt einen Teil des Wertpapiervermögens als Sicherheit zur Verfügung und erhält dafür Liquidität.

Diese Liquidität kann – abhängig von Kreditvertrag und Verwendungszweck – für Investitionen eingesetzt werden.

Vorteil

Das Dubai-Objekt muss nicht zwangsläufig die primäre Sicherheit des deutschen Kredits sein.

Nachteil

Wertpapierkredite haben ein besonderes Risiko.

Fällt der Wert des hinterlegten Portfolios stark, kann die Bank:

• zusätzliche Sicherheiten verlangen,
• den Kreditrahmen reduzieren,
• oder Vermögenswerte verwerten.

Eine langfristige Immobilienfinanzierung ausschließlich über einen Wertpapierkredit sollte deshalb sehr konservativ strukturiert werden.

Variante 3: Cross-Border-Finanzierung im Private Banking

Bei größeren Immobilienkäufen kommen individuell strukturierte Cross-Border-Finanzierungen ins Spiel.

Dabei können beispielsweise:

• eine Immobilie in Dubai,
• eine Immobilie in Deutschland,
• liquide Vermögenswerte,
• ein Wertpapierdepot

gemeinsam betrachtet werden.

Genau solche internationalen Strukturen unterscheiden sich erheblich von einer klassischen Baufinanzierung aus dem Online-Rechner.

Für einen Käufer mit entsprechendem Vermögen kann deshalb ein Gespräch mit Wealth Management oder Private Banking wesentlich erfolgversprechender sein als eine Anfrage nach einer normalen Baufinanzierung in der Filiale.

Variante 4: Die Immobilie direkt in Dubai finanzieren

Natürlich gibt es auch die naheliegendste Variante:

Die Hypothek wird direkt von einer Bank in den Vereinigten Arabischen Emiraten vergeben.

Das ist grundsätzlich auch für Personen möglich, die nicht in den VAE leben.

Mehrere UAE-Banken bieten ausdrücklich Immobilienfinanzierungen für Non-Residents an.

Dabei wird die Finanzierung direkt gegen die Immobilie in Dubai abgesichert und beim Dubai Land Department registriert.

Das Verfahren entspricht damit strukturell eher dem, was deutsche Käufer von einer klassischen Baufinanzierung kennen – nur nach dem Recht der Vereinigten Arabischen Emirate.

Wie viel finanziert eine Bank in Dubai?

Die Zentralbank der Vereinigten Arabischen Emirate gibt maximale Beleihungsgrenzen vor.

Für Expatriates gelten derzeit unter anderem folgende Obergrenzen:

Immobilie	Maximaler regulatorischer LTV
Erste selbstgenutzte Immobilie bis 5 Mio. AED	bis 80 %
Erste selbstgenutzte Immobilie über 5 Mio. AED	bis 70 %
Zweite Immobilie / Investment Property	bis 60 %
Off-Plan-Immobilie	bis 50 %

Die maximale reguläre Laufzeit einer Hypothek beträgt nach den einschlägigen Vorgaben bis zu 25 Jahre.

Wichtig:

Das sind Obergrenzen und keine Finanzierungsversprechen.

Eine Bank darf beispielsweise statt 60 Prozent nur 50, 40 oder 30 Prozent des Kaufpreises finanzieren.

Bei Non-Residents sind die Anforderungen in der Praxis häufig strenger als bei Personen, die bereits in den Emiraten leben und dort Einkommen erzielen.

Beispiel: Investmentwohnung für 2 Millionen AED

Angenommen, ein deutscher Anleger möchte eine fertige Wohnung in Dubai für:

2.000.000 AED

kaufen und vermieten.

Wird sie als Investment Property eingeordnet, liegt die aufsichtsrechtliche LTV-Obergrenze für einen Expatriate grundsätzlich bei:

60 Prozent

Das entspräche maximal:

1.200.000 AED Finanzierung

und mindestens:

800.000 AED Eigenkapital

Hinzu kommen Kaufnebenkosten.

Die tatsächliche Bank kann jedoch einen höheren Eigenkapitalanteil verlangen.

Dubai erhebt beim Kauf eine Registrierungsgebühr

Beim Kauf sollte nicht nur mit dem Kaufpreis gerechnet werden.

Das Dubai Land Department erhebt für die Registrierung eines Immobilienverkaufs grundsätzlich eine Gebühr von:

4 Prozent des Kaufpreises.

Wer diese Kosten wirtschaftlich trägt, kann von der konkreten Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer abhängen.

Bei einer Immobilie für 2 Millionen AED entsprechen 4 Prozent immerhin:

80.000 AED

Zusätzlich können beispielsweise entstehen:

• Gebühren des Registration Trustee,
• Kosten für den Title Deed,
• Bankgebühren,
• Immobilienbewertung,
• Maklerprovision,
• Finanzierungskosten,
• Versicherungen.

Auch die Hypothek kostet Registrierungsgebühren

Wird eine Hypothek auf der Dubai-Immobilie eingetragen, fällt beim Dubai Land Department derzeit grundsätzlich eine Hypothekenregistrierungsgebühr von:

0,25 Prozent des Hypothekenbetrags

an.

Dazu kommen weitere Registrierungs- und Servicegebühren.

Die Nebenkosten sollten deshalb bereits vor der Finanzierungsentscheidung vollständig kalkuliert werden.

Können Deutsche in Dubai überhaupt Immobilien besitzen?

Ja.

Ausländische Käufer dürfen in Dubai in dafür ausgewiesenen Freehold Areas Immobilieneigentum erwerben.

Freehold bedeutet grundsätzlich, dass der Käufer zeitlich unbeschränktes Eigentum an der Immobilie beziehungsweise dem entsprechenden Grundstücksanteil erwerben kann.

Nicht jedes Grundstück in Dubai steht allerdings automatisch ausländischen Käufern offen.

Vor dem Kauf muss deshalb geprüft werden:

• Liegt die Immobilie in einer zugelassenen Freehold Area?
• Wer ist als Eigentümer eingetragen?
• Ist die Immobilie bereits belastet?
• Ist der Developer registriert?
• Handelt es sich um ein fertiges Objekt oder Off-Plan?
• Ist die Einheit korrekt beim Dubai Land Department registriert?

Immobilientransaktionen müssen beim Dubai Land Department registriert werden.

Fertige Immobilie oder Off-Plan: Für die Finanzierung ein großer Unterschied

Dubai ist bekannt für sogenannte Off-Plan-Projekte.

Dabei wird eine Immobilie gekauft, bevor sie fertiggestellt wurde.

Teilweise existiert zum Kaufzeitpunkt lediglich:

• ein Grundstück,
• eine Baugrube,
• ein teilweise errichtetes Gebäude,
• oder sogar nur das Projekt.

Viele Developer bieten eigene Zahlungspläne an.

Aus Sicht einer Bank ist das Risiko höher als bei einer fertiggestellten, bewertbaren Wohnung.

Die UAE-Zentralbank begrenzt den maximalen LTV bei Off-Plan-Objekten deshalb auf 50 Prozent.

Auch hier kann eine Bank noch deutlich vorsichtiger sein.

Was verbessert die Chancen auf eine Finanzierung?

Ob eine deutsche oder emiratische Bank mitspielt, hängt vor allem vom Gesamtbild ab.

Besonders hilfreich sind:

Hohes Eigenkapital

Je weniger die Bank finanzieren muss, desto geringer ihr Risiko.

Stabiles und dokumentierbares Einkommen

Ein deutsches Gehalt, Unternehmensgewinne oder andere nachhaltige Einkommensquellen müssen nachvollziehbar sein.

Niedrige bestehende Verschuldung

Bereits laufende Kredite reduzieren den finanziellen Spielraum.

Deutsche Sicherheiten

Eine unbelastete oder gering beliehene Immobilie in Deutschland kann die Finanzierung erheblich erleichtern.

Liquides Vermögen

Wertpapierdepots und andere liquide Anlagen können für Private-Banking-Strukturen interessant sein.

Fertige Immobilie

Eine bestehende, vermietbare und bewertbare Wohnung ist für eine Bank einfacher einzuschätzen als ein Projekt, dessen Fertigstellung erst in drei Jahren geplant ist.

Klare Herkunft des Eigenkapitals

Bei internationalen Immobilientransaktionen spielen KYC- und Geldwäscheprüfungen eine erhebliche Rolle.

Die Herkunft größerer Geldbeträge sollte deshalb vollständig dokumentiert werden können.

Wo liegen die größten Schwierigkeiten?

Eine Dubai-Finanzierung hat einige Besonderheiten, die deutsche Käufer nicht unterschätzen sollten.

Risiko	Warum relevant?
Andere Rechtsordnung	Immobilie und Hypothek unterliegen UAE-/Dubai-Recht
Wechselkurs	Kaufpreis und Immobilienwert werden in AED gerechnet
Zinsänderungen	UAE-Finanzierungen können variabel verzinst sein
Hoher Eigenkapitalbedarf	Besonders bei Investment- und Off-Plan-Objekten
Internationale Bonitätsprüfung	Einkommen und Vermögen müssen grenzüberschreitend nachgewiesen werden
Steuerrecht	Deutscher Wohnsitz kann deutsche Steuerpflicht auslösen
Developer-Risiko	Besonders bei Off-Plan-Projekten
Anschlussfinanzierung	Konditionen können sich später deutlich ändern

Das unterschätzte Währungsrisiko

Der UAE-Dirham ist fest an den US-Dollar gekoppelt.

Für einen Anleger, dessen Einkommen und Vermögen überwiegend in Euro bestehen, bedeutet das wirtschaftlich:

Er trägt im Wesentlichen ein EUR/USD-Währungsrisiko.

Steigt der US-Dollar gegenüber dem Euro, wird eine in AED fällige Rate aus Euro-Sicht teurer.

Fällt der Dollar, kann sie günstiger werden.

Auch der Immobilienwert kann sich aus deutscher Sicht allein durch Währungsbewegungen verändern, obwohl der Preis in AED gleichbleibt.

Wer beispielsweise seine Kreditraten aus deutschen Euro-Einnahmen bezahlt, sollte dieses Risiko einkalkulieren.

Steuerliche Frage: Muss ich Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland versteuern?

Hier liegt einer der häufigsten Denkfehler.

Viele Anleger hören:

„In Dubai gibt es keine Einkommensteuer.“

Daraus wird schnell:

„Dann sind meine Mieteinnahmen steuerfrei.“

Das kann für einen in Deutschland steuerlich ansässigen Eigentümer falsch sein.

Wer in Deutschland einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat und deshalb unbeschränkt einkommensteuerpflichtig ist, muss grundsätzlich auch ausländische Einkünfte nach deutschen Regeln berücksichtigen.

Mieteinnahmen aus einer Dubai-Immobilie können deshalb in Deutschland als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig sein.

Deutschland und die VAE haben aktuell kein Einkommensteuer-DBA

Das frühere Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten ist zum:

31. Dezember 2021

außer Kraft getreten.

Das ist für deutsche Dubai-Investoren sehr wichtig.

Man sollte deshalb nicht mit alten Internetartikeln arbeiten, in denen noch das frühere DBA beschrieben wird.

Die steuerliche Behandlung muss nach der aktuell geltenden Rechtslage beurteilt werden.

Werden private Mieteinnahmen in Dubai besteuert?

Auf Ebene der Vereinigten Arabischen Emirate gilt derzeit grundsätzlich:

Immobilieninvestment-Einkünfte einer natürlichen Person, die Immobilien in persönlicher Eigenschaft hält, werden normalerweise nicht als steuerpflichtige Geschäftstätigkeit im Rahmen der UAE Corporate Tax behandelt.

Auch die Vermietung einer klassischen Wohnimmobilie ist in den VAE grundsätzlich von der VAT ausgenommen.

Das bedeutet aber eben nicht, dass ein in Deutschland steuerpflichtiger Eigentümer keine deutsche Einkommensteuer zahlen muss.

Entscheidend ist die persönliche steuerliche Situation.

Können Kreditzinsen in Deutschland abgesetzt werden?

Wird die Dubai-Immobilie vermietet und erzielt der Eigentümer in Deutschland steuerpflichtige Vermietungseinkünfte, können Finanzierungskosten grundsätzlich steuerlich relevant sein.

Schuldzinsen können nach deutschem Einkommensteuerrecht Werbungskosten darstellen, wenn sie wirtschaftlich mit den Vermietungseinkünften zusammenhängen.

Gerade bei einer Finanzierung über deutsche Vermögenswerte ist deshalb die Dokumentation besonders wichtig.

Beispiel

Ein Kredit über 300.000 Euro wird aufgenommen und vollständig für den Kauf einer vermieteten Dubai-Wohnung verwendet.

Dann lässt sich der wirtschaftliche Zusammenhang wesentlich leichter nachweisen.

Problematischer kann es werden, wenn ein Kredit gleichzeitig verwendet wird für:

• Dubai-Immobilie,
• Auto,
• private Ausgaben,
• Wertpapierkäufe,
• Unternehmensfinanzierung.

Eine klare Trennung der Geldströme ist deshalb sinnvoll.

Auch die Gebäudeabschreibung kann eine Rolle spielen

Bei einer vermieteten Immobilie kann nach deutschem Steuerrecht grundsätzlich auch die Abschreibung des Gebäudes relevant sein.

Dabei wird allerdings nicht der gesamte Kaufpreis abgeschrieben.

Der Kaufpreis muss insbesondere zwischen:

• Gebäude
• und Grund und Boden

aufgeteilt werden.

Welche Abschreibung im konkreten Fall angesetzt werden kann, hängt unter anderem vom Gebäude und dessen Fertigstellungsdatum ab.

Bei einer internationalen Immobilie sollte diese Berechnung steuerlich sauber dokumentiert werden.

Achtung bei Verlusten: Dubai ist steuerlich ein Drittstaat

Ein besonders wichtiger Punkt wird bei Dubai-Investments häufig übersehen.

Die Vereinigten Arabischen Emirate gehören weder zur Europäischen Union noch zum Europäischen Wirtschaftsraum.

Sie sind damit für § 2a EStG ein Drittstaat.

Entstehen aus einer vermieteten Dubai-Immobilie steuerlich negative Einkünfte, beispielsweise wegen:

• hoher Schuldzinsen,
• Abschreibung,
• Kosten,
• niedriger Anfangsmiete,

können diese Verluste nicht ohne Weiteres mit deutschem Arbeitslohn oder anderen deutschen Einkünften verrechnet werden.

Negative Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie in einem Drittstaat dürfen grundsätzlich nur mit positiven Einkünften derselben Art aus demselben Staat ausgeglichen werden beziehungsweise in spätere Jahre vorgetragen werden.

Beispiel

Deutsches Arbeitseinkommen:

150.000 Euro

Steuerlicher Verlust aus Dubai-Vermietung:

–20.000 Euro

Es wäre falsch, automatisch davon auszugehen, dass sich das deutsche zu versteuernde Einkommen deshalb einfach auf 130.000 Euro reduziert.

Gerade bei hoch finanzierten Auslandsimmobilien ist diese Einschränkung äußerst wichtig.

Was passiert bei einem späteren Verkauf?

Auch ein späterer Verkauf kann für einen in Deutschland steuerpflichtigen Eigentümer Folgen haben.

Nach § 23 EStG können Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien grundsätzlich steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Das gilt grundsätzlich nicht nur für deutsche Immobilien.

Für selbstgenutzte Immobilien existieren gesetzliche Ausnahmen.

Bei einer klassischen vermieteten Investmentwohnung in Dubai sollte deshalb vor einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist geprüft werden, welche deutsche Einkommensteuer auf einen möglichen Gewinn entsteht.

Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG grundsätzlich nicht mehr gegeben. Sonderfälle – beispielsweise gewerblicher Grundstückshandel oder Betriebsvermögen – müssen separat betrachtet werden.

Der Euro kann sogar den steuerlichen Gewinn beeinflussen

Bei internationalen Immobilien kommt eine Besonderheit hinzu:

Die deutsche Steuerrechnung erfolgt in Euro.

Kaufpreis, Mieteinnahmen und späterer Verkaufspreis entstehen jedoch häufig in AED.

Damit können Wechselkursbewegungen Einfluss auf den in Euro berechneten steuerlichen Gewinn haben.

Auch deshalb sollten sämtliche Kauf-, Finanzierungs- und Zahlungsunterlagen langfristig aufbewahrt werden.

Steuerliche Struktur unbedingt vor dem Kauf klären

Gerade bei einer Dubai-Immobilie sollte die steuerliche Gestaltung nicht erst nach dem Notartermin beziehungsweise nach der Registrierung geprüft werden.

Die Auswirkungen unterscheiden sich erheblich danach, ob Käufer beispielsweise ist:

• eine Privatperson mit Wohnsitz in Deutschland,
• eine in Dubai lebende Privatperson,
• eine deutsche Kapitalgesellschaft,
• eine UAE-Gesellschaft,
• eine Holdingstruktur,
• mehrere gemeinsame Käufer.

Vor allem bei gesellschaftsrechtlichen Konstruktionen kommen neben dem deutschen Einkommensteuerrecht schnell weitere Themen hinzu.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Körperschaftsteuer,
• UAE Corporate Tax,
• Außensteuergesetz,
• Verrechnungspreise,
• Ausschüttungen,
• Hinzurechnungsbesteuerung,
• Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Eine pauschale Aussage wie „Dubai ist steuerfrei“ ist deshalb für einen deutschen Investor keine ausreichende Steuerstrategie.

Wer Deutschland- und VAE-Strukturen miteinander verbindet, sollte die Gestaltung mit Spezialisten abstimmen. Eine deutschsprachige Anlaufstelle vor Ort ist beispielsweise Danho und Partner, die nach eigenen Angaben in Dubai sitzt und für deutsche Steuerthemen mit deutschen Steuerberatern zusammenarbeitet.

Experteneinschätzung von Hannes Danho

„Gerade beim Thema Dubai, Immobilien und Steuern begegnen uns unglaublich viele Halbwahrheiten, Mythen und schlicht falsche Aussagen. Das Internet ist voll von Coaches, Influencern und teilweise auch Immobilienvermittlern, die steuerliche Sachverhalte sehr pauschal darstellen. Davon sollte man wichtige finanzielle Entscheidungen nicht abhängig machen. Wer in Dubai investiert, sollte seine persönliche steuerliche Situation immer individuell prüfen lassen – idealerweise von einem Ansprechpartner vor Ort, der sowohl die Gegebenheiten in den Emiraten als auch die Schnittstellen zum deutschen Steuerrecht kennt.“

Hannes Danho, Danho und Partner, Dubai

Deutsche Finanzierung oder UAE-Hypothek: Was ist besser?

Pauschal lässt sich das nicht beantworten.

Eine deutsche Finanzierung kann interessant sein, wenn:

• bereits werthaltige Immobilien in Deutschland vorhanden sind,
• ein großes Wertpapierportfolio vorhanden ist,
• der Käufer Private-Banking-Kunde ist,
• eine internationale Bankbeziehung besteht,
• Einkommen überwiegend in Euro erzielt wird,
• eine individuelle Cross-Border-Struktur möglich ist.

Eine Finanzierung in Dubai kann interessant sein, wenn:

• die Dubai-Immobilie selbst als Sicherheit dienen soll,
• keine ausreichenden deutschen Sicherheiten vorhanden sind,
• der Käufer seine deutsche Immobilie nicht belasten möchte,
• eine lokale Bank das konkrete Projekt bereits finanziert,
• Einkommen oder Vermögen auch in den VAE vorhanden sind.

Mischfinanzierungen können ebenfalls sinnvoll sein

Es muss nicht immer entweder Deutschland oder Dubai sein.

Denkbar ist beispielsweise:

Kaufpreis: 3 Millionen AED

Davon:

• 1 Million AED Eigenkapital,
• 1 Million AED Finanzierung gegen deutsche Sicherheiten,
• 1 Million AED lokale Finanzierung.

Ob eine solche Struktur praktisch umsetzbar und wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt allerdings stark von Banken und Sicherheiten ab.

Derartige Konstruktionen gehören in professionelle Hände.

Welche Unterlagen werden typischerweise benötigt?

Wer eine Dubai-Immobilie finanzieren möchte, sollte mit einer umfangreicheren Dokumentation rechnen.

Persönliche Unterlagen

• Reisepass
• Wohnsitznachweis
• gegebenenfalls UAE-ID und Visum
• Familienstand

Einkommensnachweise

Bei Arbeitnehmern beispielsweise:

• Gehaltsabrechnungen
• Arbeitsvertrag
• Kontoauszüge
• Steuerbescheide

Bei Unternehmern zusätzlich häufig:

• Jahresabschlüsse
• betriebswirtschaftliche Auswertungen
• Unternehmensunterlagen
• Steuererklärungen
• Beteiligungsnachweise

Vermögensnachweise

• Depotauszüge
• Bankguthaben
• Immobiliennachweise
• bestehende Darlehen
• Beteiligungen

Immobilienunterlagen

• Kaufvertrag
• Reservierungsvereinbarung
• Title Deed beziehungsweise Projektregistrierung
• Angaben zum Developer
• Immobilienbewertung
• Zahlungsplan
• Mietvertrag bei vermieteten Objekten

Drei typische Finanzierungsszenarien

Käufer	Wahrscheinlich sinnvoller Ansatz
Arbeitnehmer mit hohem Einkommen, wenig Vermögen	Non-Resident-Mortgage in Dubai prüfen
Eigentümer mehrerer schuldenfreier deutscher Immobilien	Finanzierung gegen deutsche Sicherheiten prüfen
Unternehmer mit größerem Depot und Vermögen	Private Banking / Cross-Border-Finanzierung prüfen

Das sind keine festen Regeln.

Sie zeigen aber, dass die ideale Finanzierung stark von der persönlichen Vermögensstruktur abhängt.

Kreditvergleich24 meint: Dubai finanzieren ist möglich – aber kein normaler Baukredit

Eine Immobilie in Dubai aus Deutschland heraus zu finanzieren ist keineswegs ausgeschlossen.

Man sollte sich aber von der Vorstellung lösen, einfach bei einer deutschen Bank auf „Baufinanzierung berechnen“ zu klicken und anschließend dieselbe Finanzierung wie für eine Eigentumswohnung in Köln zu erhalten.

Das Problem ist nicht Dubai als Immobilienmarkt.

Das Problem ist die grenzüberschreitende Sicherheit.

Wer eine gute deutsche Immobilie, ein größeres Depot oder anderes werthaltiges Vermögen als Sicherheit anbieten kann, hat deutlich mehr Möglichkeiten. Für vermögende Kunden können Banken internationale und individuell strukturierte Lösungen entwickeln.

Wer dagegen ausschließlich die neu gekaufte Wohnung in Dubai beleihen möchte, dürfte häufig mit einer lokalen UAE-Bank einfacher ans Ziel kommen.

Aus unserer Sicht sollte deshalb immer in zwei Richtungen gerechnet werden:

Was kostet mich eine Finanzierung über Deutschland?

und

Was kostet mich eine lokale Hypothek in Dubai?

Dabei dürfen nicht nur Zinssätze verglichen werden.

In die Rechnung gehören auch:

• Eigenkapital,
• Bankgebühren,
• DLD-Gebühren,
• Hypothekenregistrierung,
• Wechselkursrisiko,
• mögliche variable Zinsen,
• steuerliche Abzugsfähigkeit,
• Finanzierungslaufzeit,
• Flexibilität bei Sondertilgungen.

Erst dann lässt sich beurteilen, welche Finanzierung tatsächlich günstiger ist.

Unsere Checkliste vor einer Dubai-Finanzierung

Vor dem Kauf sollten mindestens diese Fragen geklärt sein:

• Liegt die Immobilie in einer Freehold Area?
• Ist das Objekt bereits fertiggestellt oder Off-Plan?
• Wie viel Eigenkapital steht tatsächlich zur Verfügung?
• Welche Kaufnebenkosten entstehen?
• Kann eine bestehende deutsche Immobilie als Sicherheit dienen?
• Gibt es ausreichend liquides Vermögen?
• Ist Private Banking beziehungsweise Wealth Management eine Option?
• Welche UAE-Banken finanzieren Non-Residents?
• Welche maximale Beleihung wird tatsächlich angeboten?
• Ist der Zins fest oder variabel?
• In welcher Währung werden Kredit und Rate geführt?
• Wie wirkt sich ein EUR/USD-Wechselkurswechsel aus?
• Wird die Immobilie selbst genutzt oder vermietet?
• Welche deutschen Steuerfolgen entstehen?
• Können Schuldzinsen steuerlich zugeordnet werden?
• Was passiert mit steuerlichen Verlusten?
• Wie wird ein späterer Verkauf besteuert?

Wer diese Fragen vor Unterzeichnung des Kaufvertrags beantwortet, kann Finanzierungs- und Steuerprobleme erheblich reduzieren.

Häufige Fragen zur Finanzierung einer Dubai-Immobilie

Kann ich als Deutscher eine Immobilie in Dubai kaufen?

Ja. Ausländische Käufer können in ausgewiesenen Freehold-Gebieten Eigentum an Immobilien in Dubai erwerben.

Kann ich eine Immobilie in Dubai über eine deutsche Bank finanzieren?

Grundsätzlich ja. In der Praxis erfolgt dies häufig nicht als normale deutsche Standard-Baufinanzierung auf die Dubai-Immobilie, sondern über individuelle Strukturen, andere Sicherheiten oder Private Banking.

Finanziert die Deutsche Bank Immobilien in Dubai?

Die Deutsche Bank bietet im Wealth Management internationale und individuelle Immobilienfinanzierungen sowie Cross-Border-Strukturen an. Ob ein konkretes Objekt in Dubai finanziert werden kann, hängt jedoch von Kundensituation, Sicherheiten, Volumen, Jurisdiktion und Kreditprüfung ab. Eine pauschale Finanzierungszusage gibt es nicht.

Kann ich dafür den normalen Deutsche-Bank-Privatkredit verwenden?

Nach den derzeitigen Produktbedingungen nein. Der Online-PrivatKredit der Deutschen Bank schließt den Erwerb beziehungsweise Erhalt von Eigentumsrechten an Grundstücken und Gebäuden als Verwendungszweck ausdrücklich aus.

Kann ich meine Immobilie in Deutschland beleihen?

Das kann grundsätzlich eine Möglichkeit sein. Ob die daraus bereitgestellte Liquidität für den Kauf einer Dubai-Immobilie verwendet werden darf, hängt jedoch von Bank und konkretem Darlehensvertrag ab.

Bekomme ich als Nichtresident eine Hypothek in Dubai?

Ja. UAE-Banken bieten auch Finanzierungen für Personen an, die außerhalb der Vereinigten Arabischen Emirate leben. Die Voraussetzungen können allerdings strenger sein als bei Residents.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Das hängt vom Objekt und der Bank ab. Für Investmentimmobilien liegt die aufsichtsrechtliche maximale Beleihung für Expatriates grundsätzlich bei 60 Prozent. Bei Off-Plan-Immobilien liegt die regulatorische Obergrenze bei 50 Prozent. Banken können niedrigere Beleihungen anbieten.

Welche DLD-Gebühr fällt beim Kauf an?

Für die Registrierung eines Immobilienverkaufs erhebt das Dubai Land Department grundsätzlich 4 Prozent des Kaufpreises. Die wirtschaftliche Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer hängt von der jeweiligen Vereinbarung ab.

Was kostet die Registrierung einer Hypothek?

Die DLD-Gebühr für die Hypothekenregistrierung beträgt grundsätzlich 0,25 Prozent des Hypothekenbetrags. Weitere Gebühren können hinzukommen.

Muss ich Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland versteuern?

Wer weiterhin in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig ist, muss Mieteinnahmen einer Dubai-Immobilie grundsätzlich auch nach deutschem Steuerrecht berücksichtigen. Das frühere Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE ist Ende 2021 ausgelaufen.

Kann ich die Kreditzinsen steuerlich absetzen?

Bei einer vermieteten Immobilie können Schuldzinsen grundsätzlich Werbungskosten sein, wenn ein ausreichender wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften besteht. Die Finanzierung und Verwendung des Geldes sollte deshalb sauber dokumentiert werden.

Kann ich Verluste aus der Dubai-Wohnung mit meinem deutschen Gehalt verrechnen?

Grundsätzlich nicht ohne Weiteres. Für negative Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien in Drittstaaten gelten die Einschränkungen des § 2a EStG.

Ist ein Verkaufsgewinn in Deutschland steuerpflichtig?

Bei einem privaten Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung kann § 23 EStG greifen. Für selbstgenutzte Immobilien gibt es Ausnahmen. Die konkrete Situation sollte steuerlich geprüft werden.

Ist eine Dubai-Immobilie in Dubai steuerfrei?

Eine solche Pauschalaussage ist zu ungenau. Private Immobilieninvestment-Einkünfte natürlicher Personen unterliegen in den VAE grundsätzlich nicht der UAE Corporate Tax; Wohnraumvermietung ist grundsätzlich von der VAT befreit. Für in Deutschland steuerpflichtige Eigentümer können aber deutsche Steuern entstehen.