Für Hunderttausende Immobilieneigentümer in Deutschland steht in den nächsten ein bis drei Jahren die Anschlussfinanzierung an. Die Zinsbindung ihres ursprünglichen Baudarlehens läuft aus, und sie müssen entscheiden, zu welchen Konditionen sie die verbleibende Restschuld weiterfinanzieren. In einem Marktumfeld, das von geopolitischer Unsicherheit, steigender Inflation und schwer vorhersehbaren Zinsbewegungen geprägt ist, ist diese Entscheidung schwieriger als in ruhigeren Zeiten – und gleichzeitig wichtiger.
Die zentrale Frage lautet: Jetzt abschließen und das aktuelle Zinsniveau sichern, oder abwarten und auf günstigere Konditionen hoffen?
Was eine Anschlussfinanzierung ist und wann sie fällig wird
Wer eine Immobilie mit einem Baudarlehen finanziert hat, schließt in der Regel eine Zinsbindung für einen festen Zeitraum ab – typischerweise fünf, zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Nach Ablauf dieser Zinsbindung ist das Darlehen in den meisten Fällen noch nicht vollständig getilgt. Die Restschuld muss dann zu neuen Konditionen weiterfinanziert werden – das ist die Anschlussfinanzierung.
Wer seinen ursprünglichen Kredit in der Niedrigzinsphase zwischen 2015 und 2021 zu Zinssätzen zwischen einem und zwei Prozent abgeschlossen hat und eine zehnjährige Zinsbindung vereinbart hatte, steht jetzt vor der Herausforderung, die Restschuld zu einem Marktumfeld zu refinanzieren, das deutlich teurer ist. Bauzinsen für zehnjährige Darlehen liegen im April 2026 bei rund 3,9 Prozent – ein Niveau, das für viele Betroffene eine spürbar höhere Monatsrate bedeutet.
Das Argument für eine sofortige Anschlussfinanzierung
Wer in den nächsten zwölf bis achtzehn Monaten eine Anschlussfinanzierung benötigt, hat gute Gründe, nicht zu warten. Die aktuelle Zinslage ist durch den Iran-Konflikt und die damit verbundenen Energiepreissteigerungen nach oben gedrückt worden. Die Inflationsrate ist im März 2026 auf 2,7 Prozent gestiegen, und die EZB schließt weitere Zinserhöhungen nicht aus. Wenn die Zentralbank im April oder in den Folgemonaten die Leitzinsen anhebt, werden auch die Bauzinsen weiter steigen – denn die Kapitalmarktrenditen, an denen sich Bauzinsen orientieren, reagieren auf Inflationserwartungen oft schneller als auf tatsächliche EZB-Entscheidungen.
Hinzu kommt: Die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen haben im März 2026 einen neuen Höchststand markiert. Marktbeobachter von Interhyp und Dr. Klein weisen darauf hin, dass ein weiterer Rückgang kurzfristig nicht wahrscheinlich ist. Wer jetzt einen Zinssatz von unter 4 Prozent sichert, könnte im Rückblick eine gute Entscheidung getroffen haben – insbesondere wenn die Zinsen in der zweiten Jahreshälfte 2026 weiter ansteigen.
Das Argument für abwarten
Die andere Seite des Arguments ist ebenfalls berechtigt. Die Meinungen der Experten im Interhyp-Bankenpanel sind gespalten: Rund die Hälfte erwartet kurzfristig weiter steigende Zinsen, die andere Hälfte rechnet mit einem gleichbleibenden oder sogar leicht sinkenden Niveau. Die EZB sitzt in einer geldpolitischen Zwickmühle: Eine Zinserhöhung würde die ohnehin schwächelnde europäische Konjunktur zusätzlich belasten, weshalb viele Beobachter für April von einer Zinspause ausgehen.
Wer noch zwei Jahre Zeit hat, bevor die Zinsbindung ausläuft, hat mehr Spielraum. In diesem Zeitraum können sich die geopolitischen Spannungen entspannen, die Energiepreise wieder sinken und die Inflationserwartungen zurückgehen – was Bauzinsen unter Druck setzen würde. Wer in dieser Situation vorschnell abschließt, verzichtet möglicherweise auf günstigere Konditionen in einem späteren Marktfenster.
Was ein Forward-Darlehen leisten kann
Zwischen sofortigem Abschluss und reinem Abwarten gibt es eine dritte Option: das Forward-Darlehen. Dabei wird die Anschlussfinanzierung bereits heute zu festgelegten Konditionen vereinbart, obwohl die Auszahlung erst in der Zukunft erfolgt – in der Regel bis zu fünf Jahre im Voraus. Der Zinssatz wird heute fixiert, und der Kreditnehmer ist gegen steigende Zinsen bis zum Auszahlungstermin abgesichert.
Der Preis für diese Sicherheit ist ein sogenannter Forward-Aufschlag, der je nach Vorlaufzeit und Bank zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten pro Monat liegt. Bei einem Vorlauf von 24 Monaten bedeutet das einen Aufschlag von rund 0,3 bis 0,7 Prozentpunkten auf den aktuellen Zinssatz. Ob sich dieser Aufschlag lohnt, hängt davon ab, wie stark die Zinsen bis zur tatsächlichen Auszahlung steigen – oder eben nicht.
In der aktuellen Marktlage ist ein Forward-Darlehen besonders dann interessant, wenn die Zinsbindung des bestehenden Kredits in zwölf bis 36 Monaten ausläuft und die persönliche Risikobereitschaft eher gering ist. Wer auf Planungssicherheit angewiesen ist – etwa weil die monatliche Belastbarkeit wenig Spielraum lässt – fährt mit einem Forward-Darlehen oft besser als mit dem Versuch, den perfekten Marktzeitpunkt zu erwischen.
Welche Zinsbindung bei der Anschlussfinanzierung wählen?
Neben der Frage des Zeitpunkts stellt sich bei der Anschlussfinanzierung die Frage nach der optimalen Zinsbindungsdauer. In einem Umfeld mit erhöhter Zinsunsicherheit sprechen mehrere Argumente für eine längere Bindung von 15 oder 20 Jahren. Wer sich heute einen Zinssatz von unter 4 Prozent für zwei Jahrzehnte sichert, hat langfristige Planungssicherheit und ist gegen mögliche weitere Zinssteigerungen geschützt.
Kurze Zinsbindungen von fünf Jahren sind zwar aktuell etwas günstiger, setzen den Kreditnehmer aber nach Ablauf erneut dem Marktrisiko aus. Wer in fünf Jahren wieder eine Anschlussfinanzierung braucht und der Markt sich bis dahin nicht beruhigt hat, steht erneut vor derselben Unsicherheit – möglicherweise zu noch höheren Konditionen.
Was jetzt konkret zu tun ist
Unabhängig davon, ob sofortiger Abschluss, Forward-Darlehen oder weiteres Abwarten die richtige Strategie ist: Der erste Schritt ist immer ein konkreter Angebotsvergleich. Wer weiß, zu welchen Konditionen verschiedene Banken heute eine Anschlussfinanzierung oder ein Forward-Darlehen anbieten, hat eine belastbare Grundlage für die Entscheidung.
Dabei lohnt es sich, nicht nur die Hausbank zu fragen. Gerade bei Anschlussfinanzierungen neigen viele Eigentümer dazu, beim bisherigen Kreditgeber zu bleiben – aus Bequemlichkeit oder weil sie glauben, dass ein Wechsel kompliziert ist. Tatsächlich ist ein Wechsel der Bank bei der Anschlussfinanzierung in den meisten Fällen unkompliziert und kann erhebliche Zinsvorteile bringen. Ein Vergleich mehrerer Angebote, inklusive Direktbanken und Vermittlerplattformen, ist deshalb keine Option, sondern Pflicht.