Die Nachfrage nach Immobilien und Eigentumswohnungen ist in Deutschland ungebrochen, denn immer mehr Menschen möchten ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen. Ein Anschub dazu sind definitiv die seit Jahren niedrigen Bauzinsen und viele Menschen lassen sich auch nicht von den gestiegenen Immobilienpreisen abhalten.
Trotzdem führen die gestiegenen Preise für Immobilien und Eigentumswohnungen dazu, dass sich nicht mehr ganz so viele Menschen ein Eigenheim leisten können, wie es vielleicht noch vor zwei Jahren der Fall war. Daher stellt sich immer öfter bei zahlreichen Familien und natürlich ebenfalls bei Alleinstehenden die Frage, ob man sich eine Baufinanzierung leisten kann und falls ja, welche Darlehenssumme realistisch ist.
Schritt 1: Frei verfügbares Einkommen ermitteln
Wenn Sie sich fragen, ob Sie sich eine Baufinanzierung leisten können und wie hoch der Kredit sein darf, beantwortet dies automatisch eine weitere Frage, nämlich ob Sie sich generell eine Immobilie leisten können. Sinnvoll ist es auf jeden Fall, wenn Sie zuerst Ihre finanzielle Leistungskraft ermitteln und dann in einem weiteren Schritt auf Grundlage der Darlehenssumme, die Sie sich problemlos leisten können, nach den passenden Immobilien suchen.
Würden Sie in einer anderen Reihenfolge vorgehen, also zunächst infrage kommende Häuser oder Eigentumswohnungen heraussuchen, dann aber mitunter feststellen, dass Sie sich den Kaufpreis gar nicht leisten können, würde dies nicht selten zu einer unnötigen Enttäuschung führen.
Aus diesem Grund ist es sinnvoll, dass Sie im ersten Schritt Ihre finanzielle Leistungskraft mittels einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung ermitteln. Sie müssen dazu nichts weiter tun, als einmal Ihre monatlich festen Ausgaben aufzulisten. Dabei sollten Sie insbesondere an die folgenden Posten denken:
- Lebensunterhalt
- Nebenkosten fürs Wohnen
- Versicherungsbeiträge
- Kosten für Auto, Telefon, Handy und Internet
- Kredit- und/oder Sparraten
- Freizeitausgaben
- Sonstige Konsumausgaben
Die Summe dieser monatlichen Kosten subtrahieren Sie dann von Ihrem Gehalt und eventuellen sonstigen Einnahmen, sodass sich der so zu ermittelnde Saldo als frei verfügbares Einkommen zeigt. Dieses frei verfügbare Einkommen ist die wichtige Grundlage für alle weiteren Berechnungen, die im Ergebnis dazu führen sollen, dass Sie eine Aussage darüber machen können, ob Sie sich eine Baufinanzierung leisten können und wie hoch der Immobilienkredit maximal sein darf.
Schritt 2: Kreditangebote miteinander vergleichen
Im zweiten Schritt geht es nun darum, die am Markt vorhandenen Angebote im Bereich der Baufinanzierung miteinander zu vergleichen. Dies ist wichtig, denn zur weiteren Berechnung benötigen Sie ein realistisches Angebot mit anfänglicher Tilgung, Zinssatz und weiteren Eckdaten des möglichen Immobiliendarlehens.
Das Vergleichen der Angebote ist im Bereich der Immobilienkredite nicht ganz einfach, denn bei klassischen Online-Rechnern können Sie nur den ungefähren Zins ermitteln. Dies liegt daran, dass Ihre Bonität bei einer Baufinanzierung entscheidend ist, diese lässt sich allerdings nicht in einem Online-Rechner erfassen. Sie werden also nicht daran vorbeikommen, einige individuelle Angebote der Banken einzuholen. Ist dies geschehen, entscheiden Sie sich vorerst für ein Angebot und können mit den entsprechenden Eckdaten die weitere Berechnung durchführen.
Schritt 3: Eckdaten des Kredites als Grundlage der Berechnung
Im dritten Schritt geht es nun darum, dass Sie sich die Eckdaten des ausgewählten Kreditangebotes notieren. Die wichtigsten Zahlen und Daten sind in dem Zusammenhang:
- Darlehenszins
- Tilgungssatz
- Kreditrate
Die Kreditrate darf natürlich keinesfalls höher als ihr frei verfügbares Einkommen sein, ganz im Gegenteil. Sie sollten Ihr frei verfügbares Einkommen nicht voll ausschöpfen, sondern die Darlehensrate sollte mindestens 20 bis 30 Prozent geringer ausfallen. Dieser Risikopuffer ist sehr empfehlenswert, denn sonst hätten Sie im Prinzip keine Liquidität mehr übrig, um unvorhergesehene Kosten abdecken zu können. Sie nehmen also am besten als Maßstab Ihr frei verfügbares Einkommen, ziehen davon 20 bis 30 Prozent ab und erhalten so die Darlehensrate, die Sie sich maximal leisten können.
Schritt 4: Maximale Kreditsumme berechnen
Der letzte Schritt in der Berechnung ist der wichtigste, denn das Ergebnis wird Ihnen zeigen, ob Sie sich eine Baufinanzierung leisten können und wie hoch die maximale Darlehenssumme sein darf. Die maximale Kreditsumme wiederum ist gleichzeitig das Limit für den Kaufpreis, den Ihre gewünschte Immobilie haben darf. Allerdings müssen Sie noch zwei weitere Faktoren berücksichtigen, nämlich zum einen die Kauf- bzw. Baunebenkosten und zum anderen können Sie vielleicht vorhandenes Eigenkapital in die Finanzierung einbinden, was äußerst positiv wäre.
Da Sie nun wissen, wie Sie in der Theorie ermitteln können, ob Sie sich einen Immobilienkredit leisten können und wie hoch dieser sein darf, möchten wir diese theoretischen Ausführungen nun mit etwas Leben füllen, indem wir an einem Beispiel die zuvor erläuterten Berechnungen durchführen.
- Frei verfügbares Einkommen: 800 Euro monatlich
- Maximale Kreditrate: 650 Euro
- Kreditangebot: 1,80 Prozent Zinsen, 3 Prozent Anfangstilgung
- Monatliche Kreditrate: 600 Euro
- Maximaler Darlehensbetrag: rund 150.000 Euro
In diesem Beispiel beträgt die vorgegebene Kreditrate monatlich 600 Euro und passt damit in Ihr vorgegebenes Limit, welches durch das frei verfügbare Einkommen abzüglich eines Risikopolsters berechnet wird, sodass Sie sich eine Kreditsumme von maximal 150.000 Euro leisten könnten. Nun müssen Sie nur noch entscheiden, ob Sie zu diesem Betrag eine passende Immobilie finden, die Ihren Wünschen und Vorstellungen entspricht. Falls dies nicht so sein sollte, gibt es noch einige Möglichkeiten, wie Sie doch noch zu Ihrem Traumhaus kommen können, nämlich:
- Tilgungssatz reduzieren
- Eigenkapital – wenn möglich – aufstocken
- Monatliche Ausgaben senken
- Einkommen erhöhen, beispielsweise durch Nebenjob
- Einige Jahre warten und mehr Eigenkapital ansammeln
Das Warten, um vielleicht in einigen Jahren mehr Eigenkapital zu haben und sich die Finanzierung leisten können, ist aktuell sicherlich die am wenigsten zu empfehlende Variante. Es ist nämlich durchaus wahrscheinlich, dass die Bauzinsen in den kommen Jahren wieder ansteigen werden, sodass die Immobilienfinanzierung dann Schritt für Schritt teurer werden wird. So hätten Sie vielleicht in einigen Jahren mehr Eigenkapital, aber durch die Verteuerung der Finanzierung könnte es trotzdem passieren, dass Sie sich Ihr Traumhaus nach wie vor nicht leisten können.
Daher ist es sicherlich eine der besten Lösungen, wenn Sie die Chance nutzen, monatliche Ausgaben zu reduzieren oder wenn Sie sogar die Möglichkeit haben, Ihre Einnahmen zu erhöhen.
Kurzberechnung: Miete und Kreditrate vergleichen
Falls Ihnen die zuvor aufgeführte Beispielrechnung mit den vorherigen Ausführungen etwas zu umständlich oder langwierig ist, gibt es noch einen weiteren Weg, wie Sie zu einer Entscheidung kommen, ob Sie sich eine Baufinanzierung leisten können oder nicht. In diesem Fall ermitteln Sie ebenfalls anhand einer Darlehenssumme, des Zinssatzes und der Tilgung die monatliche Kreditrate, die veranschlagt wird, damit Sie den ausreichenden Kreditbetrag erhalten können.
Ist nun diese Darlehensrate maximal gleich wie Ihre bisherige Miete (Kaltmiete), können Sie im Grunde davon ausgehen, dass Sie sich die Immobilienfinanzierung leisten können. Sind Sie aktuell gar dazu in der Lage, monatlich regelmäßig etwas zu sparen, kann die Darlehensrate mitunter noch etwas höher als Ihre bisherige Mietzahlung sein. Allerdings sollten Sie auch an dieser Stelle nicht zu knapp kalkulieren, damit die anschließende Baufinanzierung auf stabilen Füßen steht.
