Eine bedarfsgerechte und individuelle Baufinanzierung, welche an die persönlichen sowie finanziellen Rahmenbedingungen eines Kunden angepasst ist, gibt es nicht einfach vom „Stapel“. Für eine wirklich gute Baufinanzierung müssen zahlreiche Aspekte beachtet werden, welche weit über den Darlehenszinssatz hinausgehen. Der folgende Ratgeber beinhaltet zahlreiche Tipps und Tricks rund um das Thema Baufinanzierung und nennt dazu einige Themen, welche im Zuge der Finanzierungsberatung mit Aufmerksamkeit behandelt werden sollten.
Zinsbindung und Zinssicherung – (k)eine Frage der Mentalität
Wer im Zeitalter der aktuellen Niedrigzinsphase nach einer Baufinanzierung sucht, der kann sich wahrlich glücklich schätzen. Das historische Zinstief sorgt dafür, dass der Tilgungsanteil der monatlichen Rate so hoch ist wie nie zuvor, sodass jährliche Tilgungen von 2,00% oder 3,00% direkt bei Finanzierungsbeginn ohne weiteres möglich sind.
Die monatlichen Raten sind hierbei selbst bei einer Vollfinanzierung beziehungsweise einer Finanzierung mit geringem Eigenkapitalanteil niedrig, sodass ein breites Kundenklientel eine positive Kapitaldienstfähigkeit aufweisen und sich dadurch den Wunsch nach den eigenen vier Wänden erfüllen kann. Viel zu viele Kreditnehmer schauen jedoch bei der Gestaltung ihrer Finanzierung lediglich auf die ersten zehn Jahre und wählen nach wie vor die klassische Zinsbindungsdauer.
Man darf an dieser Stelle jedoch nicht vergessen, dass die Methode „10 Jahre Sollzinsbindung“ aus Zeiten stammt, in denen das Zinsniveau deutlich höher war, sodass es bei Zinsauslauf stets mit niedrigeren Zinssätzen weiterging. Nun sieht die Situation auf dem Zinsmarkt jedoch deutlich anders aus, weshalb es absolut empfehlenswert ist, im Jahr 2015 über längere Zinsbindungen von 15, 20 oder sogar 25 Jahren nachzudenken. Natürlich bekommen Kreditnehmer bei einer langen Zinsbindung nicht den „Schaufensterzinssatz“ aus der TV-Werbung, aber sie erhalten je nach Finanzierungskonstellation Planungssicherheit und ein gutes Bauchgefühl für die gesamte Finanzierungslaufzeit. Auch Konstant-Modelle und „Volltilger“-Darlehen sind möglich, wenn lange Zinsbindungen gewählt werden.
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Natürlich ist die Wahl der Zinsfestschreibung immer eine Mentalitäts- und Typfrage, doch die Tatsache, dass die jetzige Niedrigzinsphase nicht die nächsten 10, 15 oder 20 Jahre konstant anhalten wird, sollte eigentlich jedem Kreditnehmer klar sein. Dazu kommt, dass lange Zinsbindungen nicht für den gesamten Zeitraum verpflichtend sind.
Nach Ablauf der ersten zehn Jahre verfügt jeder Kreditnehmer über ein gesetzliches Kündigungsrecht, sodass lange Zinsbindungen im Falle eines noch niedrigeren Zinsniveaus keine „Einbahnstraße“ darstellen. Insbesondere bei Baufinanzierungen mit einem Kreditvolumen von 300.000, 400.000 Euro oder mehr darf dazu nicht vergessen werden, dass ein extrem hohes Zinsänderungsrisiko besteht, wenn nach Ablauf der ersten zehn Finanzierungsjahre noch Restvaluta von 200.000 Euro oder höher prolongiert werden müssen.
Zinssubventionierte Kredite gehören zur modernen Baufinanzierung
Jeder Kreditnehmer sollte im Rahmen der Baufinanzierungsberatung darauf achten, dass ihm von seiner Bank sämtliche Möglichkeiten aus den Bereichen staatliche Förderung sowie zinssubventionierte Kredite angeboten werden. Die Riester-Förderung ist insbesondere für Kreditnehmer mit Kindern sehr attraktiv, da sie während der gesamten Finanzierungslaufzeit für Zulagen und Steuervorteile sorgt. Die vom Staat geförderten Riester-Zulagen, welche bei einer kinderreichen Familie im Jahr durchaus bei über 1.000,00 Euro liegen können, helfen beim Zurückzahlen des Darlehens und können als eine Art „Sondertilgung vom Staat“ angesehen werden.
Die Finanzierungsmodelle des so genannten „Wohn-Riester„, welche schwerpunktmäßig von Bausparkassen angeboten werden, bieten dazu Zinssicherheit für die gesamte Finanzierungslaufzeit sowie sehr flexible Sondertilgungsmöglichkeiten. Im Bereich der zinssubventionierten Darlehen ist vor allem die Kreditanstalt für Wiederaufbau, besser bekannt als „KFW“, zu erwähnen. Die KFW Bank bietet zahlreiche Programme mit zinssubventionierten Konditionen an, welche vor allem bei energetischen und altersgerechten Modernisierungen für günstige Konditionen sorgen. Dazu bietet die KFW sogar Programme mit einem Tilgungszuschuss an, welche kostentechnisch sehr attraktiv sind.
Mit dem Wohneigentumsprogramm bietet die KFW jeder Person, welche in der Bundesrepublik Deutschland Wohneigentum baut oder erwirbt, ein Darlehen bis zu 50.000,00 Euro an. Bei diesem Programm gibt es keine weiteren Kriterien, welche vom Kreditnehmer erfüllt werden müssen, weshalb eine Bank schon wirklich „gute Gründe“ haben muss, wenn im Rahmen einer Baufinanzierung auf dieses Programm verzichtet werden soll.
Sondertilgungsmöglichkeiten und Tilgungswechsel sind ein Must-have
Sondertilgungsmöglichkeiten gehören bei der modernen Baufinanzierung eigentlich zum „guten Ton“ und sollten zwingend in die Kreditverträge aufgenommen werden. Jährliche Sondertilgungen im Bereich von 5,00 bis 10,00% des ursprünglichen Kreditbetrags können im Regelfall kostenlos in den Kreditvertrag integriert werden.
Für die Gewährung höherer Sondertilgungsoptionen verlangen viele Banken die Zahlung einer so genannten „Optionsprämie“, wobei man in einem solchen Fall genau rechnen sollte, ob es realistisch ist, dass höhere Sondertilgungen wirklich für die Zukunft benötigt werden. Dazu sind auch kostenfreie Tilgungswechsel sehr interessant, welche von zahlreichen Banken für den Zeitraum der Sollzinsbindung angeboten werden. Durch kostenfreie Tilgungswechsel, welche unkompliziert und flexibel durchgeführt werden, hat ein Kreditnehmer die Möglichkeit, seine Darlehensrate stets an seine persönliche Situation und möglicherweise geänderte Lebensumstände anpassen zu können.
Die Absicherung von Kreditnehmer und Objekt rundet die Finanzierung ab
Die Baufinanzierung wird erst zur „runden Sache“, wenn auch das Thema Absicherung im Rahmen des Finanzierungsgespräches behandelt wurde. Mit der Wohngebäudeversicherung, der Risikolebensversicherung sowie der Berufsunfähigkeitsversicherung gibt es gleich drei Versicherungen, welche für die wichtige Absicherung von Kreditnehmer und Finanzierungsobjekt sorgen. Insbesondere bei Familien mit einem Hauptverdiener sollte in jedem Fall darauf geachtet werden, dass im Zuge der Finanzierung eine Risikolebensversicherung abgeschlossen wird. Die Risikolebensversicherung sollte eine Versicherungsleistung besitzen, welche stets analog zur offenen Restschuld der Darlehen ausfällt.
Durch diese Vorgehensweise kann auch im Todesfall des Hauptverdieners sichergestellt werden, dass die Ehefrau mit ihren Kindern im Objekt wohnen bleiben kann. Die Berufsunfähigkeitsversicherung stellt dagegen im Falle einer Berufsunfähigkeit sicher, dass die monatliche Darlehensrate weiterhin getragen werden kann. Extrem wichtig und aus Bankensicht oftmals Pflichtkriterium für die Finanzierungszusage ist die Wohngebäudeversicherung. Während der Finanzierungslaufzeit können zahlreiche unerwartete Dinge eintreten und im Falle eines starken Unwetters sollte man als Hausbesitzer einfach sicher sein können, dass sämtliche Schäden am Objekt versichert sind.
