Sie haben ihre Traumimmobilie entdeckt oder endlich ihre passende Eigentumswohnung gefunden? Sie wollen kaufen? Sie haben aber das Geld noch nicht zusammen bzw. müssen noch einen Kredit beantragen? Ihr Wunschobjekt wird noch von anderen Interessenten bevorzugt? Was tun? Wie können Sie sich ihre Immobilie sichern und vor dem Zugriff von anderen Bewerbern schützen? Der Weg schien bisher ganz einfach. Sie zahlen eine Reservierungsgebühr beim Makler und haben dann das Objekt für eine gewisse Zeit gesichert. Im Anschluss können Sie sich in Ruhe ihren Finanzierungsfragen widmen und beispielsweise noch Vergleichsangebote von anderen Banken einholen. Soweit, so gut.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun in einen neuen Urteil die Immobilien-Reservierungsgebühr für Makler gekippt. Ein seriöser Immobilien-Makler darf von seinen potentiellen Kunden ab sofort keine Reservierungsbeträge mehr verlangen, selbst dann, wenn diese bereits im Vertrag verankert sind.
BGH sieht Einnahme ohne entsprechende Gegenleistung
Die Richter am obersten deutschen Zivilgericht haben in ihrem Urteil betont, dass es zahlreiche Makler gegeben hat, die sich mit den Reservierungsgebühren schnell ein paar tausend Euro verdient haben, ohne dafür einen adäquate Gegenleistung zu erbringen. In den Reservierungsregeln sei keine geldwerte Leistung der Immobilienvermittler erkennbar. Zudem würden die Reservierungen für den Kunden keinen wesentliche Vorteil bringen. Im Gegenteil, die potentiellen Käufer werden zur einer Vorabzahlung genötigt, obwohl der Kauf nicht abgeschlossen werden kann. Die Kunden werden, so das BGH, unangemessen benachteiligt.
Der wichtigste Punkt sei, dass sich eine Reservierung auch nicht über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Maklervertrag regeln lässt. Hat der Immobilien-Vermittler ein derartigen Punkt in seinen AGBs eingefügt, so ist der Paragraf in rechtlichen Bewertung als nichtig und unwirksam anzusehen. Der Makler hat kein Handhabe sich auf diesen Punkt zu beziehen und eine eventuelle Forderung durchzusetzen.
Die Grundlage für das Urteil – der Präzedenzfall
Das Urteil der höchsten deutschen Zivilrichter ist natürlich nicht aus dem Nichts heraus gefallen. Es gab einen Präzedenzfall, der an das BGH herangetragen wurde. Konkret hatte ein Verbraucher geklagt, der ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus kaufen wollte. Der Kläger hatte sich für das Objekt interessiert und mit einer Immobilienmaklerin einen Vertrag abgeschlossen. Ziel war es, dass Anwesen vor weiteren Interessenten zu schützen. Die beiden Partien haben einen Reservierungsvertrag abgeschlossen, aus dem eine Gebühr von 4.200 Euro hervorgegangen ist. Der Kunde hat den Betrag vollständig an die Immobilienmaklerin überwiesen. Die Summe sollte dann nach Abwicklung des Kaufes mit der fälligen Maklerprovision verrechnet werden.
Letztlich ist es nicht zum Immobilienkauf gekommen, da der Kunde im Finanzierungsprozess gescheitert ist. Er hat von keiner Bank die nötige Hypothekenzusage erhalten. Im Anschluss hat der Kunde „logischerweise“ den Reservierungsbetrag von der Immobilienmaklerin zurückgefördert, sprich sein Vorkaufsrecht (Reservierung) aufgehoben. Die Maklerin hat die Rückzahlung jedoch verweigert, so dass der Fall vor den Gerichten gelandet ist.
Vorinstanzen haben die Klage noch abgewiesen
Besonders interessant am neuen BGH-Urteil ist, dass die Vorinstanzen im beschriebenen Fall allesamt anders entschieden haben. Sie haben immer der Maklerin das Recht zugesprochen. Das Landgericht Dresden hatte zum Beispiel festgestellt, dass der Reservierungsvertrag gültig sei, da es sich um eine eigenständige, separate Vereinbarung zwischen Kunde und Makler gehandelt hat. Der Kontrakt unterliege, so die Richter in Dresden, damit nicht der strengen Inhaltskontrolle der AGBs. Für die Maklerin habe damals auch gesprochen, dass der Vertrag erst ein Jahr nach der Auftragsübernahme des Objektes geschlossen wurde. Was dieser Punkt jedoch konkret mit der Kundenbeziehung zum Interessenten zu tun, hat das Landgericht Dresden schon damals offengelassen.
BGH-Richter werfen alle vorherigen Entscheidung um
Die Richter am Bundesgerichtshof haben alle vorherigen Entscheidung mit ihrem neuen Urteilsspruch kassiert. Sie sehen die Reservierungsvereinbarung nicht als eigenständigen Vertrag an, sondern als eine Zusatzvereinbarung, die auf den Allgemeinen Geschäftsbedingungen basiert. Der zeitliche Abstand von einer Maklervereinbarung und dem Reservierungsvertrag sei irrelevant.
Die Richter argumentieren weiter, dass der Reservierungsvertrag für den Kunden keinerlei Wirkung habe. Der alte Eigentümer können die Vereinbarung mit der Immobilienmaklerin jederzeit kündigen bzw. das Objekt anderweitig (direkt ohne Makler) verkaufen. Eine Sicherheit (also eine Leistung) ergibt sich für den Kunde also in diesem Fall nicht. Das BGH verurteilte die Maklerin zur Rückzahlung der Gebühr, plus Zinsen.
