Seitdem die Immobilienpreise in zahlreichen Städten des Landes in den vergangenen Jahren zum Teil deutlich gestiegen sind, aber sich trotz der gestiegenen Immobilienpreise aufgrund der niedrigen Bauzinsen zahlreiche Alleinstehende und Familien ein Eigenheim leisten können konnten, wird fast immer von der Finanzierung eines Immobilienkaufs oder des Baus eines Hauses gesprochen.
Mindestens genauso wichtig ist es jedoch, den Kredit für ein Grundstück zu erhalten, denn dieses gehört zwangsläufig fast immer zur Immobilie dazu. In beiden Fällen, also bei der Immobilien- sowie bei der Grundstücksfinanzierung, wird in der Regel seitens der Banken ein Immobiliendarlehen vorgeben. Daher ist das Thema Kredit für ein Grundstück sehr interessant, insbesondere für zukünftige Bauherren oder Menschen, die eine Bestandsimmobilie oder Eigentumswohnung erwerben möchten.
Die passende Baufinanzierung finden
Immobilienfinanzierung beinhaltet auch Kredit für ein Grundstück
Eine Immobilienfinanzierung umfasst fast immer einen Darlehensbetrag, der nicht nur zur Finanzierung der Immobilie dient, sondern darüber hinaus beinhaltet die Kreditsumme ebenfalls den Kaufpreis für das entsprechende Grundstück.
Kaum ein Eigenheimbesitzer in Deutschland hat ein Ein- oder Zweifamilienhaus, das auf einem Grundstück steht, welches ihm nicht selbst gehört. Rechtlich wäre diese Konstruktion ohnehin sehr fragwürdig bzw. es bedarf besonderer Regelungen, damit dieser Fall in der Praxis eintreten kann. Aus diesem Grund gehören Grundstücke und Immobilie auch im Rahmen der Baufinanzierung fast immer zusammen. Daraus ergibt sich, dass mit einem Immobilienkredit eben auch der Grundstückskauf finanziert werden kann, sodass es sich bei dem entsprechenden Darlehen um ein Kredit für ein Grundstück handelt.
Welche Immobiliendarlehen kommen infrage?
Wer einen Kredit für sein Grundstück sucht, um dem bisherigen Eigentümer den vereinbarten Kaufpreis zahlen zu können, der hat im Bereich der Immobilienfinanzierung mehrerer Darlehensarten zur Auswahl. In erster Linie bieten die Banken die folgenden drei Varianten zur Finanzierung an:
- Annuitätendarlehen
- Tilgungsdarlehen
- Endfälliges Darlehen
Mit diesen drei Finanzierungsvarianten möchten wir uns näher beschäftigen und vor allem darauf eingehen, welche Unterschiede zwischen den Kreditarten bestehen und wodurch diese sich im Detail auch als Kredit fürs Grundstück auszeichnen können.
Annuitätendarlehen: die am häufigsten genutzte Finanzierungsalternative
Wenn Sie sich einmal die Angebote der Banken betrachten, die es aktuell im Bereich der Immobilienfinanzierung gibt, dann wird Ihnen eines auffallen: Nahezu alle Kreditinstitute, die prinzipiell im Bereich der Baufinanzierung aktiv sind, bieten zumindest ein Annuitätendarlehen an. Dies liegt daran, dass es sich um die mit Abstand am häufigsten genutzte Finanzierungsvariante handelt, wenn es darum geht, den Kauf oder Bau einer Immobilie sowie den Erwerb eines Grundstücks zu finanzieren.
Das Annuitätendarlehen trägt seinen Namen deshalb, weil die Darlehensrate (auf ein Jahr bezogen = Annuität) zumindest innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist gleich bleibt. Dies ist allerdings nicht das einzige charakteristische Merkmal des Annuitätendarlehens.
Darüber hinaus ist es kennzeichnend für diese Finanzierungsvariante, dass zwar die monatliche Darlehensrate während der Zinsbindung nicht verändert wird, sich dafür aber der Anzahl der Zinsen und der Tilgung verschiebt. Konkret heißt das, dass die Zinsen einen immer geringeren Anteil an der Gesamtrate haben, während der Anteil der Tilgung steigt. Diese Tatsache ergibt sich daraus, dass – meistens vierteljährlich – eine Verrechnung der bereits geleisteten Tilgung stattfindet.
Der Kreditnehmer zahlt also beispielsweise bei einem ursprünglichen Darlehensbetrag in Höhe von 150.000 Euro nach zwei Jahren nicht mehr Zinsen auf diese anfängliche Kreditsumme, sondern beispielsweise nur noch auf eine Restschuld in Höhe von 140.000 Euro. Insofern ist das Annuitätendarlehen vor allem für Kunden geeignet, die eine gut kalkulierbare Rate haben möchten, die sich innerhalb der Zinsbindungsfrist nicht ändert.
Tilgungsdarlehen mit kontinuierlich gleicher Tilgung
Eine etwas andere Variante als das Annuitätendarlehen ist das sogenannte Tilgungsdarlehen. Dieses kann selbstverständlich ebenso als Darlehen für die Finanzierung einer Immobilie als auch in Form eines Kredites fürs Grundstück genutzt werden. Der wesentliche Unterschied zwischen dem zuvor erläuterten Annuitätendarlehen und dem Tilgungsdarlehen besteht darin, dass sich der Tilgungsanteil beim Tilgungsdarlehen nicht verändert. Zwar findet auch hier eine Tilgungsverrechnung statt, aber die einmal vereinbarte Tilgung bleibt vom Satz her bis zur Fälligkeit des Kredites gleich.
Daraus muss zwangsläufig resultieren, dass die Gesamtrate, die der Kreditnehmer pro Monat zahlt, im Laufe der Jahre immer weiter sinkt. Dies wiederum führt dazu, das Tilgungsdarlehen allgemein von Kunden bevorzugt werden, die gerne mit fortschreitendem Alter eine geringere monatliche Belastung haben möchten. Dies ist besonders dann sinnvoll, wenn zumindest ein Teil der Rückzahlung bereits in den Bereich des Rentenalters fällt. Zudem besteht ein Vorteil des Tilgungsdarlehens auch darin, dass der Kreditnehmer genau weiß, wann die letzte Rate zu zahlen ist, weil eben die Tilgung immer im gleichen Teilen stattfindet.
Endfälliges Darlehen wird immer seltener genutzt
Eine dritte Finanzierungsvariante, die natürlich ebenfalls als Kredit fürs Grundstück dienen kann, möchten wir nur der Vollständigkeit halber erwähnt. Es handelt sich dabei um ein sogenanntes endfälliges Darlehen. Dies hatte noch bis vor zehn Jahren eine größere Bedeutung, wird heutzutage aber von Banken kaum noch angeboten. Dies liegt vor allem darin, dass auf Seiten der Kreditnehmer das Interesse stark gesunken ist. Dies wiederum ist damit zu begründen, dass ein endfälliges Darlehen häufig in Verbindung mit einer privaten Rentenversicherung oder einer Kapitallebensversicherung steht. Da die Erträge dieser Versicherungsarten jedoch in den letzten Jahren nicht unerheblich gesunken sind, würden es Kreditnehmer mit einem endfälligen Darlehen und dem gleichzeitigen Ansparen von Kapital häufig nicht mehr schaffen, die benötigte Summe zu erreichen, um das endfällige Darlehen bei Fälligkeit auf einen Schlag zurückzuzahlen.
Kredit für ein Grundstück: Welche Sicherheiten sind notwendig?
Da der Kredit für Grundstücke fast immer in Verbindung mit einem Immobiliendarlehen steht, also einem Kredit, der zur Finanzierung des Immobilienkaufs oder des Baus eines Hauses dient, stellt sich die Frage, welche Sicherheiten die Banken fordern. Üblicherweise werden nahezu alle Immobiliendarlehen, die seitens der Kreditinstitute vorgeben werden, durch eine Grundschuld oder eine Hypothek abgesichert. Allerdings akzeptieren die meisten Kreditinstitute ein erstrangiges besichertes Darlehen nur bis zu einem Anteil von 60 oder 70 Prozent des gesamten Finanzierungsvolumens. Beträgt also beispielsweise der Kaufpreis des Grundstücks 50.000 Euro, würden davon in aller Regel nur zwischen 30.000 und 35.000 Euro über ein erstrangig besichertes Darlehen finanziert. Der übrige Teil muss dann entweder zusätzlich abgesichert werden, beispielsweise durch eine Bürgschaft, oder es würde sich um ein Blankodarlehen handeln.
Neben der Grundschuld und der Hypothek kommen für diesen Anteil des nicht erstrangig besicherten Immobiliendarlehens vor allem die folgenden Kreditsicherheiten infrage:
- Bürgschaft
- Abtretung von Forderungen
- Verpfändung von Sparguthaben
- Verpfändung von Wertpapieren
Das Gleiche gilt übrigens auch, wenn Sie den Kredit für Ihr Grundstück tatsächlich nur zur Finanzierung eines Grundstückskaufs benötigen und – zumindest vorerst – noch kein Immobilienerwerb oder der Bau eines Hauses finanziert werden müssen.
Was kostet der Kredit fürs Grundstück?
Eine wichtige Frage im Zusammenhang mit einem Kredit für Ihr Grundstück besteht für viele Kreditnehmer natürlich darin, was ein solches Immobiliendarlehen kostet. Beantworten lässt sich diese Frage allerdings pauschal nicht, denn dafür gibt es einfach zu viele Faktoren, die sich auf den Preis, also in erster Linie auf den zu zahlenden Zinssatz, auswirken. Einige dieser Einflussfaktoren sind vor allem:
- Bonität des Kreditnehmers
- Eigenkapitalquote
- Darlehenssumme
- Laufzeit bzw. Zinsfestschreibung
Auf Grundlage dieser unterschiedlichen Einflussfaktoren kann es durchaus passieren, dass der eine Kreditnehmer einen Zinssatz in Höhe von 1,2 Prozent zahlen muss, während der andere Kreditsuchende – selbst bei der gleichen Bank – vielleicht einen Zinssatz von 1,9 Prozent zu zahlen hat. Dies zeigt deutlich, dass die Kosten für den Kredit für Ihr Grundstück einfach von mehreren Faktoren beeinflusst werden, nicht zuletzt natürlich auch davon, für welche Bank sich der Kreditsuchende letztendlich entscheidet.
Sollte es sich übrigens um ein noch nicht erschlossenes Grundstück handeln, auf dem anschließend ein Haus gebaut werden soll, können noch weitere Kosten anfallen, die vor allem bei der Wahl der Darlehenssumme beachtet werden sollten. Dabei handelt sich in erster Linie um die Erschließungskosten, denn natürlich müssen Grundstück und späteres Haus insbesondere an die Strom- und Wasserversorgung angeschlossen werden. Solche eventuellen Zusatzkosten sollten Kreditsuchende unbedingt im Hinterkopf haben, auch wenn es darum geht, die besten Angebote für den Kredit für Ihr Grundstück zu finden.
Zinsgestaltung: Zinsfestschreibung oder variabler Zins?
Eine ebenfalls nicht unwichtige Frage, die sich vor Aufnahme eines jeden Immobiliendarlehens stellt, demnach auch vor der Beantragung eines Kredits für Ihr Grundstück, lautet: Zinsfestschreibung oder variabler Zins? Die Banken offerieren meistens zum einen Immobilienkredite mit einer Zinsfestschreibung und zum anderen Immobiliendarlehen, die mit einem variablen Zins ausgestattet sind. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist dieser Entscheidung relativ einfach, dann kein Kunde möchte sich bewusst dem Risiko aussetzen, dass die Bank die Darlehenszinsen in den kommenden Jahren erhöht, weil eben die Kapitalmarktzinsen gestiegen sind.
Da sich die Bauzinsen aktuell ohnehin auf einem extrem niedrigen Niveau befinden und daher in der Zukunft eher von Zinserhöhung als von Zinssenkungen auszugehen ist, ist die Zinsfestschreibung die definitiv empfehlenswerte Wahl. Allerdings muss der Kreditsuchende dann noch eine Entscheidung treffen, nämlich für welchen Zeitraum der die Zinsen festschreiben möchte. Die Banken offerieren in der Regel mindestens die folgenden drei Alternativen:
- Zinsfestschreibung über 5 Jahre
- Zinsfestschreibung über 10 Jahre
- Zinsfestschreibung über 15 Jahre
Manche Kreditinstitute bieten sogar noch eine größere Auswahl an, sodass der Kunde zum Beispiel eine Zinsfestschreibung von 20 oder 25 Jahren wählen kann. Zwar sind natürlich variabel verzinsliche Immobiliendarlehen aktuell etwas günstiger als Immobilienkredite mit Zinsfestschreibung, aber dafür geht der Kreditnehmer mit dem variablen Kredit eben das Risiko ein, dass die Zinsen in der Zukunft steigen. Deshalb lautet die klare Empfehlung der meisten Experten, sich aktuell für einen Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung zu entscheiden und dabei eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen.
Wer erhält einen Kredit fürs Grundstück?
Nicht alle Kaufwilligen, die gerne ein Grundstück erwerben und anschließend vielleicht dort den Wunsch vom Eigenheim verwirklichen möchten, erhalten von der Bank eine positive Kreditentscheidung. Insbesondere seit einer EU-Kreditrichtlinie ist es so, dass die Banken bezüglich der Bonitätsprüfung strenger geworden sind. So muss der Kunde nicht nur – wie vorher meistens üblich – ausreichende Sicherheiten anbieten, sondern es kommt vor allem auf dessen persönliche Bonität an. Dazu zählen nicht nur eine saubere SCHUFA und ein regelmäßiges Einkommen, sondern die Kreditinstitute legen mittlerweile sehr großen Wert auf eine bestimmte Eigenkapitalquote.
Manche Banken vergeben gar keinen Kredit fürs Grundstück mehr, wenn der Kunde nicht zum Beispiel mindestens die anfallenden Nebenkosten durch Eigenkapital abdecken kann. Geforderte Eigenkapitalquote zwischen 15 und 20 Prozent sind daher keine Seltenheit mehr. Dieser Tatsache sollten Sie sich bewusst sein, denn ohne Eigenkapital haben Sie definitiv schlechtere Chancen, eine positive Kreditentscheidung zu erhalten oder Sie müssen einen deutlich höheren Zinssatz als Kreditnehmer zahlen, die beispielsweise 20 Prozent Eigenkapital mit in die Finanzierung einbinden können.
