Wie viel Eigenkapital sollte ich bei einer Baufinanzierung mitbringen? Welche Finanzierungsformen gibt es? Wie hoch sollte meine Tilgung sein? Diese und andere Fragen stellen sich Bauherrn beim Kauf oder Bau eines neuen Eigenheims. In diesem Ratgeber gehen wir auf die wichtigsten 10 Dinge ein, auf die Sie bei einer Immobilienfinanzierung achten sollten:
- Ausreichendes Eigenkapital
- Rücklagen behalten und parallel aufbauen
- Passende Finanzierungform
- Angemessene Sollzinsbindung
- Richtige Höhe der Darlehenssumme
- Monatsrate passend zum Einkommen wählen
- Flexibilität bei der Baufinanzierung
- Vorsorge für den Ernstfall
- Baufinanzierungen vergleichen
- Bereitstellungszinsen beachten
1. Ausreichend Eigenkapital mitbringen
Wer den Kauf oder den Bau einer Immobilie finanzieren möchte, sollte doch zumindest etwas Eigenkapital mitbringen. Wie viel das im Einzelnen ist, ist vor allem von der Gesamtsumme abhängig. Als Faustregel lässt sich festhalten: Mindestens die Nebenkosten, die in etwa 10 Prozent der Bau- bzw. Kaufkosten betragen sowie im besten Fall nochmal 20 Prozent der Kauf- bzw. Baukosten. In Summe würde das ungefähr einer Eigenkapitalquote von einem Drittel ergeben. Häufig haben Verbraucher diese Summe allerdings nicht zur Verfügung. Doch zumindest die Nebenkosten und in etwa 10 Prozent der Baukosten sollten als Eigenkapital vorhanden sein. Zwar gibt es auch Banken, die eine 100 Prozent Finanzierung durchführen, allerdings müssen Sie dann mit einem deutlichen Zinsaufschlag rechnen.
2. Rücklagen behalten und parallel aufbauen
In diesem Zusammenhang möchten wir Ihnen noch diesen Tipp geben: Sie sollten keinesfalls Ihre gesamten Ersparnisse als Eigenkapital für die Baufinanzierung einsetzen. Behalten Sie immer einen gewissen Puffer als Rücklage für Unvorhergesehenes. Hier setzen Experten rund 3 Monatsgehälter an. Wir empfehlen Ihnen sogar einen noch etwas höheren Puffer. Parallel dazu sollten Sie ohnehin diese Rücklagen weiterhin aufbauen. Diese werden Sie später benötigen, wenn Reparaturen am Haus nötig werden. Die Kosten dafür können – je nachdem, was konkret fällig ist – gut und gern im 5-stelligen Bereich liegen.
- Ein gewisses finanzielles Polster für Unvorhergesehenes behalten
- Parallel dazu Rücklagen für größere Reparaturen aufbauen
3. Passende Finanzierungsform wählen
In Deutschland üblich ist das sogenannte Annuitätendarlehen. Dabei zahlen Sie eine feste Monatsrate. In dieser Monatsrate sind sowohl Zins als auch Tilgung enthalten. Im Laufe der Zeit wird der Tilgungsanteil in der Monatsrate immer ein wenig größer und der Zinsanteil sinkt. Diese Darlehensart hat sich nicht ohne Grund durchgesetzt. Denn sie bietet Ihnen bei der Baufinanzierung eine große Kalkulierbarkeit. Die Laufzeit können Sie dabei selbst wählen und beträgt im Schnitt 10 Jahre. Nach den beispielhaften 10 Jahren ist die Immobilie dann in der Regel natürlich nicht abgezahlt. Die verbleibende Restschuld müssten Sie dann weiter finanzieren.
Doch neben dem Annuitätendarlehen existieren noch weitere Modelle. Beispielsweise Baufinanzierungen mit einem flexiblen Zins. Hier haben Sie das Risiko, dass der Zins während der Kreditlaufzeit steigt und damit auch Ihre finanzielle Belastung. Selbstverständlich haben Sie auch die Chance auf sinkende Zinsen.
Darüber hinaus gibt es noch variable Baudarlehen, Bauspardarlehen, Volltilgerdarlehen, Modernisierungskredite usw. Sie müssen nicht sämtliche Varianten kennen. Im Rahmen eines Gesprächs mit einem Berater, wird dieser Sie mit Sicherheit auf die für Sie passenden Möglichkeiten hinweisen. Die passende Finanzierungsform einer Baufinanzierung ist vor allem auch abhängig vom Zweck und Umfang des Vorhabens.
4. Angemessene Sollzinsbindung
Wie wir Ihnen bereits im vorherigen Abschnitt gezeigt haben, legen Sie gemeinsam mit der Bank fest, wie lange die Kreditlaufzeit ist. Das soll aber eben nicht heißen, dass Sie nach der Laufzeit den Immobilienkredit abgezahlt haben müssen. Vielmehr bezieht sich die Laufzeit auf den Zinssatz. Das heißt, innerhalb dieser Laufzeit ist Ihnen der vereinbarte Zinssatz sicher. Der Fachmann spricht hier von der Sollzinsbindung. Doch für welche Laufzeit sollten Sie sich bei der Sollzinsbindung entschieden?
Platt gesagt, je günstiger der Zins, desto länger sollte die Laufzeit sein. Nun stellt sich natürlich die Frage, was ist ein günstiger Zins? Zinsen wie wir sie seit Jahren haben, dass Sie Immobilien für um die 1 Prozent p.a. finanzieren können, sind definitiv günstige Zinsen. Hier können Sie ohne Weiteres die Laufzeit auf 10 Jahre oder, wenn möglich, sogar noch länger wählen. Der Vorteil bei einer Laufzeit von mehr als 10 Jahren ist, dass Sie nach den 10 Jahren die Baufinanzierung jederzeit gebührenfrei kündigen können. Innerhalb der 10 Jahre ist das nur mit einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Sollten Sie beispielsweise nach den 10 Jahren ein noch günstigeres Darlehen erhalten, dann könnten Sie die bisherige Baufinanzierung ohne Gebühren kündigen und mit den neuen Kredit umschulden. Sollten das Zinsniveau jedoch bis dahin gestiegen sein, dann können Sie problemlos weiterhin von dem vereinbarten günstigeren Zinssatz profitieren.
- In der Regel beläuft sich die Sollzinsbindung auf 10 Jahre
- Wenn Sie einen „guten“ Zins haben, dann sollten Sie versuchen, die Laufzeit noch länger zu wählen
5. Richtige Höhe der Darlehenssumme
Sie werden natürlich im Vorfeld nicht genau kalkulieren können, wie viel Kapital Sie benötigen. Auf dem Weg zur fertigen Immobilie – obwohl Hauseigentümer wissen, es gibt immer was zu tun – wird garantiert das eine oder andere Unvorhergesehene noch kommen. Daher sollten Sie die Höhe der Darlehenssumme nicht zu knapp kalkulieren. Denn eine spätere Nachfinanzierung ist aufwendig und teuer. Selbstverständlich sollte die Kreditsumme auch nicht zu hoch ausfallen. Denn das wiederum bedeutet eine höhere monatliche Kreditkarte und auch höhere Zinskosten.
6. Monatsrate passend zum Einkommen wählen
Unter Punkt 3 haben wir gezeigt, dass bei einem Annuitätendarlehen die Monatsrate aus Zins und Tilgung besteht. Die Höhe der Monatsrate können Sie nun dadurch beeinflussen, dass Sie den Tilgungsanteil höher oder niedriger wählen. So vorteilhaft es natürlich sein mag, die Tilgung möglichst oben zu halten, damit die Baufinanzierung schnell abgezahlt ist, so sollten Sie dennoch darauf achten, diese nicht zu hoch anzusetzen. Im Allgemeinen raten Experten dazu, dass die Kreditrate bis zu 40 Prozent des Haushaltseinkommens betragen sollte. Wir raten Ihnen jedoch, die 40 Prozent nur dann zu wählen, wenn Sie wirklich zu den Gutverdienern gehören und Ihr Einkommen sicher ist. Ansonsten wäre eine Darlehensrate von um die 30 Prozent Ihres Einkommens besser. In vielen Fällen wird der anfängliche Tilgungsanteil hier zwischen 1 und 3 Prozent liegen.
Wir raten Ihnen die Monatsrate nicht zu hoch anzusetzen, weil Sie diese innerhalb der vereinbarten Laufzeit, von beispielsweise 10 Jahren, nicht mehr ohne Weiteres ändern können. Wenn Sie jetzt die Rate knapp kalkulieren und in ein paar Jahren etwas passiert, dass Sie sich die Rate nicht mehr leisten können, wird es richtig problematisch. Besser wäre es dagegen, die Kreditrate vorsichtig zu kalkulieren und nebenbei zu sparen. Dann könnte man nach Ende der Zinsbindungsfrist eine Einmalzahlung tätigen, sofern man das Kapital bis dahin nicht benötigt.
- Experten raten, bis zu 40 Prozent des Einkommens für die Kreditrate zu verwenden
- Wir empfehlen besser 30 Prozent, falls Unvorhergesehenes passiert
- nebenher monatlich sparen und Einmalzahlung leisten
7. Flexibilität bei der Baufinanzierung
Sofern möglich, sollten Sie versuchen, mit der Bank eine flexible Baufinanzierung auszuhandeln. Damit meinen wir, dass beispielsweise Sondertilgungen – bis zu einer gewissen Summe – kostenfrei möglich sind. Oder auch, falls sich bei Ihnen Umstände im Leben ändern, dass Sie dann die Monatsrate anpassen können. In der Praxis sieht das so aus, dass Sie während der Zinsbindungsfrist zum Beispiel den Tilgungsanteil zwei- bis dreimal ändern können. Mehr Flexibilität geht jedoch meist mit erhöhten Zinsen einher. Schließlich muss sich die Bank diese Flexibilität, die sie Ihnen ermöglicht, bezahlen lassen.
8. Vorsorge für den Ernstfall
Eine Baufinanzierung ist für viele Familien das finanziell größte Projekt ihres Lebens. Eine Immobilie ist in der Regel nach 20 bis 30 Jahren erst abgezahlt. Manchmal dauert die Rückzahlung auch noch länger. Während dieser Zeit kann viel geschehen, was dazu führen kann, dass die Rückzahlung der Monatsrate nicht mehr ohne Weiteres möglich ist: Krankheit, Verlust des Arbeitsplatzes oder auch der Tod. Für einige dieser Unwägbarkeiten können Sie sich versichern. Für die größten Risiken empfehlen wir Ihnen – abgesehen von Sachversicherungen wie Hausrat usw. – eine Risikolebensversicherung sowie eine Berufsunfähigkeitsversicherung abzuschließen. Vorsorge für den Ernstfall bedeutet auch, wie wir es bereits unter Punkt 2 angesprochen haben, eine Rücklage aufzubauen.
9. Baufinanzierungen vergleichen
Dieser Tipp kann Ihnen mehrere Zehntausend Euro ersparen! Vergleichen Sie unbedingt verschiedene Angebote von Baufinanzierungen. Beschränken Sie sich dabei nicht nur auf die örtliche Sparkasse und Volksbank, sondern vergleichen Sie auch online. Manche Filialbanken bieten Ihnen Immobilienkredite auch überregional an. Selbst wenn Ihnen die persönliche Beratung wichtig ist, sollten Sie online Immobilienkredite vergleichen. So manche Onlinebank bietet mittlerweile auch eine Beratung bei Ihnen zu Hause an.
Die Zinssätze mögen sich vielleicht optisch nicht wesentlich unterscheiden. Doch machen Sie sich bitte bewusst, dass wenige Zehntel Prozentpunkte auf Sicht von 20 Jahren 10.000 Euro und mehr an Zinsen ausmachen können! Bei einem Unterschied von einem Prozentpunkt kann die Ersparnis im guten 5-stelligen Bereich liegen. Vergleichen Sie daher bitte unbedingt verschiedene Angebote miteinander.
- Ein Vergleich kann Ihnen mehrere Zehntausend Euro an Zinskosten ersparen
- Auch Onlinebanken bieten teilweise eine persönliche Beratung an
10. Bereitstellungszinsen beachten
Häufig erhalten Darlehensnehmer die Kreditsumme der Baufinanzierung nicht in einer Summe ausgezahlt, sondern in Teilbeträgen, abhängig vom Baufortschritt. Ab einem gewissen Zeitpunkt, meist ab dem 7. oder bei Neubauten ab dem 13. Monat, fallen für den nichtausgezahlten Darlehensanteil nochmals Bereitstellungszinsen an. Diese werden dann zusätzlich zum vereinbarten Zinssatz fällig und betragen durchschnittlich 0,25 Prozent pro Monat. Sie als Bauherr sollten diese Kosten auf jeden Fall mit einkalkulieren und wenn möglich können Sie diese sogar ganz vermeiden.
