Eigenkapital bei der Eigenheimfinanzierung immer bedeutsamer

Im vorletzten Jahr (2017) konnten so viele Bundesbürger wie kaum zuvor den Traum vom Eigenheim erfüllen. Mittlerweile ist die Zahl der Baufinanzierungen allerdings leicht rückläufig, was mehrere Gründe hat.

Zum einen steigen die Immobilienpreise weiter an, sodass ein Haus oder eine Eigentumswohnung schlichtweg für immer mehr Durchschnitts- oder gar Geringverdiener zu teuer ist. Zum anderen mangelt es mitunter an Eigenkapital, obwohl die Banken sehr großen Wert auf Eigenmittel legen. Warum Eigenkapital bei der Eigenheimfinanzierung immer bedeutsamer wird und bereits ist, das erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Baufinanzierung wird fast immer vom Fremdkapital bestimmt

Wer sich noch nie mit größeren Finanzierungen beschäftigt hat, der kennt mitunter auch keine übliche Struktur einer Eigenheimfinanzierung. In erster Linie wird nahezu jede Baufinanzierung im privaten Bereich durch das sogenannte Fremdkapital bestimmt. Dabei handelt es sich um finanzielle Mittel, die sich der Immobilienkäufer oder Immobilieneigentümer von anderen Personen bzw. Unternehmen leiht. Typische Finanzierungsformen, die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung in die Rubrik Fremdkapital fallen, sind vor allem:

• Annuitätendarlehen
• Tilgungsdarlehen
• Bauspardarlehen
• KfW-Darlehen

Bei den meisten Eigenheimfinanzierungen nehmen die Hypothekendarlehen der Banken, also Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen, einen Anteil von über 70 Prozent am Gesamtfinanzierungsbedarf ein. Ergänzt wird die Immobilienfinanzierung öfter durch zinsgünstige Bauspar- und KfW-Darlehen. Würde der Kunde nur Fremdmittel nutzen, handelt es sich um eine Vollfinanzierung. Diese ist bei vielen Banken allerdings nicht gerne gesehen. Immer mehr Kreditgeber lehnen eine Finanzierung ohne Eigenkapital sogar inzwischen ab. Das Eigenkapital ist also schon deshalb von großer Bedeutung, weil es bei manchen Kreditinstituten sonst keine Baufinanzierung geben würde.

Warum ist Eigenkapital den Banken heute so wichtig?

Die Banken legen spätestens seit dem Inkrafttreten der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie mehr Wert als vorher auf Eigenkapital in der Baufinanzierung. Die Richtlinie gibt indirekt nämlich unter anderem vor, dass die persönliche Bonität bei der Beurteilung der Kreditwürdigkeit gegenüber früher einen größeren Stellenwert einnehmen soll. Reichte es zuvor oft aus, dass ein Großteil des Immobilienkredites durch eine Grundschuld als Sicherheit abgedeckt war, so müssen die Banken heute mehr darauf achten, dass der Kunde den Kredit aufgrund seiner finanziellen Verhältnisse voraussichtlich wie geplant zurückzahlen kann. Daher beurteilen die Kreditgeber die Bonität heutzutage meistens anhand der folgenden Faktoren:

• Schufa-Auskunft
• Einkommen / Beschäftigungsverhältnis
• Eigenkapital

Ohne eine „saubere“ Schufa und ein geregeltes Einkommen in ausreichender Höhe ist es sehr schwer, in Deutschland an einen Immobilienkredit zu gelangen. Dass Kunden Eigenkapital mit in die Finanzierung einbinden können, ist für Banken auch deshalb wichtig, weil die gesamte Finanzierung dadurch stabiler wird. Es kann dadurch ein größerer Teil des Finanzierungsbedarf durch die Grundschuld abgesichert werden, als wenn es sich um eine Vollfinanzierung handeln würde. Für die Kreditgeber sinkt also schlichtweg das Ausfallrisiko, wenn der Kunde Eigenkapital mit in die Baufinanzierung einbinden kann.

Welche Vorteile bringt das Eigenkapital für den Kreditnehmer?

Nicht nur den Banken ist Eigenkapital in der Baufinanzierung wichtig, sondern auch die Kreditnehmer profitieren. Zunächst einmal ist die Chance auf einen Immobilienkredit heute mit Eigenkapital eindeutiger höher, als wenn der Kunde über keine Eigenmittel verfügt. Grund ist das bereits angesprochene reduzierte Ausfallrisiko. Der Kreditsuchende profitiert also von einer größeren Wahrscheinlichkeit, eine Kreditzusage zu erhalten, wenn er über Eigenkapital verfügt.

Ein zweiter Vorteil ist finanzieller Natur. Aufgrund der Tatsache, dass das Risiko eines Ausfalls aus Sicht der Banken bei Eigenkapital in der Finanzierung sinkt, sind die Kreditgeber dazu bereit, einen günstigeren Zinssatz als bei einer Vollfinanzierung anzubieten. Diesen Zinsvorteil sollten Sie nicht unterschätzen, denn bei hohen Darlehenssummen und typisch langen Laufzeiten bei einem Immobiliendarlehen kann die Zinsersparnis über die Jahre enorm sein. Dies soll unser folgendes Beispiel verdeutlichen: 

Konditionen bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

• Immobiliendarlehen: 150.000 Euro
• Zinssatz: 2,15%
• Zinsbindung: 10 Jahre

Zinssumme in 10 Jahren (ohne Tilgungsverrechnung): 32.250 Euro

Konditionen bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital

• Immobiliendarlehen: 150.000 Euro
• Zinssatz: 1,15%
• Zinsbindung: 10 Jahre

Zinssumme in 10 Jahren (ohne Tilgungsverrechnung): 17.250 Euro

Im Beispiel sparen Sie also in zehn Jahren 15.000 Euro an Zinsen ein, wenn Sie Eigenkapital in die Finanzierung einbinden und daher einen günstigeren Zins in Rechnung gestellt bekommen. Hinzu kommt die geringere monatliche Rate, denn es ist weniger Fremdkapitalbedarf vorhanden, da ein Teil des Kaufpreises oder zumindest die Kaufnebenkosten bereits durch Eigenkapital abgedeckt sind. Dies ist zugleich ein dritter Vorteil des Eigenkapitals in der Eigenheimfinanzierung, nämlich die geringere monatliche Belastung.

Wie hoch sind die geforderten Eigenkapitalquoten und was gilt als Eigenkapital?

Zwar legen die meisten Banken inzwischen Wert auf Eigenkapital in der Eigenheimfinanzierung, jedoch gibt es keine einheitlichen Vorgaben, was die Mindestquote an Eigenmitteln angeht. Diesbezüglich entscheidet jeder Kreditgeber selbst, welche Quote er gerne haben möchte. Manche Banken sind inzwischen sehr streng und lehnen eine Vollfinanzierung kategorisch ab. Andere Kreditgeber geben sich mit einer Quote von mindestens 15 Prozent zufrieden, wieder andere Banken möchten mindestens 20 Prozent Eigenkapital haben. Es ist also wichtig, dass Sie sich genau bei der infrage kommenden Bank erkundigen.

Ferner ist es für viele Kreditsuchende interessant, was eigentlich von den Kreditinstituten als Eigenkapital gewertet und zugelassen wird. Allgemein kann man sagen, dass Eigenmittel alle Vermögen und Werte sind, die den Fremdkapitalbedarf reduzieren. Daraus ergibt sich, dass das Eigenkapital spätestens dann verfügbar sein muss, wenn das erworbene oder gebaute Haus bezahlt werden muss. Im Regelfall besteht das Eigenkapital aus den folgenden Komponenten:

• Bankguthaben (Tages-, Spar- oder Festgeldkonto)
• Wertpapiere (Bestände im Depot)
• Liquide Sachwerte wie Edelmetalle (Goldmünzen etc.)
• Veräußerbare Forderungen (beispielsweise aus Lebensversicherung)

Wenn es bei der Eigenheimfinanzierung darum geht, den Bau eines Hauses zu finanzieren, rechnet die Bank unter Umständen auch Eigenleistungen am Bau zum Eigenkapital, falls der Kunde handwerklich begabt ist und einige Arbeiten selbst verrichten kann.

Fazit: Eigenkapital hat zurecht eine große Bedeutung in der Eigenheimfinanzierung

Dass Eigenkapital im Rahmen einer Eigenheimfinanzierung mittlerweile eine große Bedeutung hat, ist nach den vorherigen Ausführungen sicherlich nachvollziehbar. Für die Banken bedeutet eine Eigenkapital-Finanzierung weniger Ausfallrisiko und dadurch profitiert auch der Kunde durch günstigere Konditionen und eine höhere Wahrscheinlichkeit einer positiven Kreditentscheidung. Wenn es also geht, sollten Kreditsuchende immer Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbinden. Falls keine Eigenmittel vorhanden sind, ist es umso wichtiger, auf andere Art und Weise zu überzeugen. Das gelingt vor allem – eine positive Schufa vorausgesetzt – mit einem stabilen und relativ sicheren Einkommen sowie eventuellen zusätzlichen Sicherheiten, beispielsweise eine Bürgschaft.