Der Baukredit ist ein Darlehen, welches in den vergangenen Jahren zahlreiche Bundesbürger in Anspruch genommen haben. Dies ist vor allem auf die sehr geringen Hypothekenzinsen zurückzuführen, die von den Banken auf Grundlage des ebenfalls geringen EZB-Leitzinses veranschlagt werden. Trotzdem sich zahlreiche Verbraucher ein Eigenheim und somit auch einen Baukredit leisten konnten und können, gibt es einige Grundvoraussetzungen, die zunächst erfüllt werden müssen. Die Banken vergeben Baukredite nämlich nur unter bestimmten Voraussetzungen, die der Kreditnehmer zu erfüllen hat.
Kreditfähigkeit als elementare Grundvoraussetzung für einen Baukredit
Die Voraussetzungen, die Kreditsuchende erfüllen müssen, wenn sie von der Bank ein Baukredit haben möchten, lassen sich in zwei große Gruppen einteilen. Zum einen handelt es sich dabei um die Kreditfähigkeit und zum anderen spielt natürlich ebenfalls die Kreditwürdigkeit eine Rolle. Diese zwei Begriffe sind nicht miteinander zu verwechseln, denn während die Kreditfähigkeit ein rein rechtlicher Aspekt ist, hat die Bank beim Beurteilen der Kreditwürdigkeit einen gewissen Spielraum.

Die Kreditfähigkeit wird die Bank als Erstes prüfen, bevor sie überhaupt im Folgenden die Bonität und alle im Zusammenhang mit dem Baukredit stehenden Details prüft. Kreditfähig ist in Deutschland jede natürliche Person, die volljährig und somit uneingeschränkt geschäftsfähig ist. Salopp gesagt sind Sie also dann kreditfähig, wenn Sie das 18. Lebensjahr vollendet haben. Es gibt zwar wenige Ausnahmen, bei denen auch Minderjährige ein Darlehen erhalten können. In diesem Fall müssen allerdings nicht nur die Eltern (gesetzlichen Vertreter), sondern ebenfalls das zuständige Vormundschaftsgericht der Aufnahme des Kredites zustimmen.
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Diese kleine Gruppe ist daher zu vernachlässigen, wenn es um die Kreditfähigkeit geht. Natürlich sind nicht nur Personen als Privatkunden kreditfähig, sondern darüber hinaus ebenfalls juristische Personen, also vor allem Unternehmen. In diesem Fall prüft die Bank vor allem, wer das Unternehmen bzw. die juristische Person vertreten darf und ob diese Person wiederum auch geschäftsfähig ist.
Kreditwürdigkeit als zweite Grundvoraussetzung für den Baukredit
Neben der Kreditfähigkeit gibt es eine weitere Grundvoraussetzung für einen Baukredit, nämlich die Kreditwürdigkeit. Wie der Name bereits aussagt, prüft die Bank in diesem Fall, ob der Kunde würdig ist, ein Darlehen zu erhalten. Diese Prüfung erfolgt bei Baukrediten besonders sorgfältig, denn in den meisten Fällen bewegen sich die Darlehenssummen zwischen 100.000 und 300.000 Euro. Wenn es nun um die Überprüfung der Bonität seitens der Bank geht, spielen insbesondere die folgenden drei Aspekte eine große Rolle, mit denen wir uns im Einzelnen näher beschäftigen möchten:
- SCHUFA-Daten
- Einkommen des Kreditnehmers
- Sicherheiten
Einwandfreie SCHUFA als Voraussetzung für die Kreditvergabe
Bei nahezu allen deutschen Banken besteht eine wichtige Voraussetzung für den Erhalt eines Baukredites darin, dass der Kreditsuchende eine einwandfreie SCHUFA-Auskunft hat. Dies bedeutet, dass in der SCHUFA keine negativen Merkmale gespeichert sein sollten, wie zum Beispiel eine eidesstattliche Versicherung, ein Mahnbescheid oder ein Vollstreckungsbescheid. Sind hingegen solche Einträge vorhanden, ist es äußerst unwahrscheinlich, dass der Kreditsuchende einen Baukredit von der Bank erhalten wird. In diesem Fall bleibt Ihnen im Prinzip nichts anderes übrig, als sich an spezielle Anbieter eines Kredites ohne SCHUFA zu wenden, bei denen die Banken meistens im Ausland ansässig sind.
Um diesen Teil der Bonität zu überprüfen, holt die Bank im Zuge der Antragsprüfung eine SCHUFA-Auskunft über ihren Kunden ein. Dazu müssen Sie dem Kreditinstitut allerdings eine schriftliche Erlaubnis erteilen. Sie können davon ausgehen, dass Sie auch dann keinen Baukredit erhalten, wenn Sie der Bank nicht gestatten, eine SCHUFA-Auskunft einzuholen. Ist die SCHUFA in Ordnung und sind keine negativen Daten enthalten, ist dieser Teil der Bonitätsprüfung abgeschlossen.
Ausreichendes Einkommen als wichtige Voraussetzung für den Kredit
Neben einer sauberen SCHUFA-Auskunft ist ein ausreichend hohes Einkommen ebenfalls eine Grundvoraussetzung dafür, dass Sie einen Baukredit erhalten und für ausreichend kreditwürdig seitens der Bank eingestuft werden. Der Begriff „ausreichend“ ist natürlich sehr vage, denn es hängt vor allem von den Ausgaben des Kreditnehmers ab, welches Einkommen als ausreichend anzusehen ist. Daher wird die Bank vor der Vergabe eines Immobilienkredites auch meistens darauf bestehen, eine sogenannte Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu erstellen.

In diesem Fall würden all Ihre regelmäßigen Ausgaben aufgelistet und Ihren Einnahmen, also in erster Linie Ihrem monatlichen Nettoeinkommen, gegenübergestellt. Nur dann, wenn sich daraus ein positives frei verfügbares Einkommen ergibt, ist überhaupt an die Vergabe eines Baukredites zu denken. Das frei verfügbare Einkommen dient dann auch als Orientierung für die maximal mögliche Darlehenssumme, denn die Kreditrate darf das monatlich frei zur Verfügung stehende Einkommen natürlich nicht überschreiten.
Neben der ausreichenden Höhe gibt es meistens noch weitere Punkte, auf die Banken im Zusammenhang mit dem Einkommen des Kunden achten. Als ideal gelten in diesem Zusammenhang die folgenden Eigenschaften:
- Bereits mehrere Jahre beim aktuellen Arbeitgeber beschäftigt
- Einkommen aus abhängiger Beschäftigung
- Unbefristeter Arbeitsvertrag
- Einkommen ohne Überstundengeld und sonstigen unregelmäßigen Zusatzleistungen
Die meisten Banken bevorzugen im Zusammenhang mit dem Baukredit solche Kunden, die einer abhängigen Beschäftigung nachgehen. Zwar haben auch Selbständige und Freiberufler grundsätzlich die Möglichkeit, einen Immobilienkredit aufzunehmen, aber trotzdem stufen die meisten Kreditinstitute selbstständig tätige Personen mit einem etwas höheren Ausfallrisiko ein. Der ideale Kreditsuchende, der beste Voraussetzungen für die Nutzung eines Baukredites hat, ist aus Sicht der Banken also in aller Regel schon mehrere Jahre beim aktuellen Arbeitgeber beschäftigt, geht einer abhängigen Beschäftigung nach und verfügt über einen unbefristeten Arbeitsvertrag. Zudem ist das Einkommen ausreichend hoch, um eine stabile Finanzierung zu gewährleisten.
Sicherheiten müssen vorhanden sein
Neben der Kreditfähigkeit, der einwandfreien SCHUFA-Auskunft und dem ausreichend hohen Einkommen gibt es noch eine weitere Grundvoraussetzung für einen Baukredit, nämlich dass Sie Sicherheiten stellen können. Bei einem Immobilienkredit bedeutet dies fast immer, dass zugunsten der kreditgebenden Bank eine Grundschuld eingetragen wird. Diese Sicherheit ist obligatorisch, denn kaum ein deutsches Kreditinstitut wird ein Baukredit vergeben, ohne dass dieses Grundpfandrecht eingeräumt wird.
Allerdings beläuft sich der Wert der Grundschuld meistens nur auf 60 bis maximal 80 Prozent der Kreditsumme, sodass meistens seitens des Kreditgebers weitere Sicherheiten gefordert werden. Hier besteht nicht selten ein „Knackpunkt“ bei der Baufinanzierung, denn sollte der Kreditnehmer wieder über Eigenkapital verfügen noch in der Lage sein, neben der Grundschuld noch weitere Sicherheiten zu stellen, droht die Finanzierung manchmal zu scheitern. Als Kreditsicherheiten kommen neben der Grundschuld bzw. Hypothek insbesondere die folgenden Sicherheiten infrage:
- Abtretung von Forderungen, beispielsweise Kapitallebensversicherung
- Verpfändung von Wertpapieren
- Verpfändung von Sparguthaben
- Bürgschaft
Eigenkapital immer öfter ebenfalls Voraussetzung
Eine noch relativ neue Voraussetzung für die Vergabe eines Baukredites, die bei immer mehr Banken allerdings in den letzten Jahren eine zunehmende Bedeutung hat, ist das Eigenkapital. Spätestens seit einer neuen EU-Verordnung sind die Kreditinstitute dazu angehalten, mehr auf die persönliche Bonität des Kunden zu achten, wenn sie beurteilen sollen, ob ein Kredit vergeben werden kann oder nicht. Neben dem Einkommen und der SCHUFA ist daher auch das Eigenkapital mittlerweile von großer Bedeutung.
Manche Kreditinstitute sind sogar mittlerweile dazu übergegangen, keine Immobilienkredit mehr an Kunden zu vergeben, die überhaupt kein Eigenkapital vorzuweisen haben. Andere Banken wiederum vergeben zwar sogenannte Volltilgerdarlehen, also Baukredite ohne Eigenkapital, verlangen dann allerdings oftmals einen deutlich höheren Zinssatz, als wenn der Kreditsuchende Eigenkapital hätte. Insofern kann es durchaus passieren, dass es für die entsprechende Bank eine unabdingbare Grundvoraussetzung für den Baukredit ist, dass Sie zumindest über 10 oder 15 Prozent Eigenkapital verfügen.